Lagförslag 25/2017-2018
|
|
| ||
|
| LAGFÖRSLAG nr 25/2017–2018 | ||
|
| Datum |
| |
|
| 2018-09-06 |
| |
|
|
|
| |
|
|
|
| |
|
|
|
| |
|
| Till Ålands lagting |
| |
|
| |||
|
| |||
|
| |||
|
| |||
Fastighetsmäklarverksamhet
Huvudsakligt innehåll
Fastighetsmäklarverksamheten är en reglementerad näring vars utövning i dagsläget är föremål för bestämmelser i landskapsförordning. Landskapsregeringen föreslår att lagtinget antar en landskapslag om fastighetsmäklarverksamhet och att landskapsförordningen om fastighetsmäklare upphävs. I den föreslagna lagen definieras närmare vilken typ av verksamhet som är registreringspliktig och landskapsregeringen ska föra ett register över fastighetsmäklarrörelser. Bland annat förutsätter registreringen av fastighetsmäklarrörelserna att det finns en ansvarsförsäkring för ersättandet av eventuella skador och att den som har för avsikt att utöva fastighetsmäklarverksamhet är tillförlitlig. Rörelsernas ansvariga föreståndare ska fortsättningsvis ha ett särskilt ansvar för att verksamheten utövas lagenligt.
Enligt förslaget ska kraven gällande fastighetsmäklarnas yrkeskompetens skärpas så att de gäller samtliga personer som utför mäklaruppdrag i anställning hos fastighetsmäklarrörelsen. Mäklaruppdrag får enbart skötas av fastighetsmäklare som ingår i ett fastighetsmäklarregister som förs av landskapsregeringen. De ansvariga föreståndarna ska se till att rörelserna uppfyller kraven. Fastighetsmäklarna ska kunna uppfylla kravet på yrkeskompetens på två alternativa sätt, antingen genom att avlägga fastighetsmäklarprov eller genom att uppfylla ett i lag föreskrivet utbildningskrav. Om kravet på yrkeskompetens uppfylls genom avläggandet av prov ska fastighetsmäklarna avlägga både det åländska fastighetsmäklarprovet och fastighetsmäklarprovet i riket. Dock ska landskapsregeringen kunna, på de grunder som framgår ur lagen, besluta att enbart det åländska provet ska avläggas.
Tillsynen av lagen ska skötas av landskapsregeringen och befogenheterna framgår ur lagen. Till exempel ska landskapsregeringen kunna fatta förbud förenat med vite gällande utövandet av fastighetsmäklarverksamhet. I sista hand ska landskapsregeringen kunna stryka en rörelse ur registret över fastighetsmäklarrörelser. Landskapsregeringens avsikt är att den föreslagna lagen ska träda i kraft den 1 juni 2019. De skärpta kraven på yrkeskompetens för anställda inom fastighetsmäklarrörelserna föreslås träda i kraft först den 1 januari 2021 så att de som berörs får en rimlig tid att uppfylla de föreslagna kraven. Därtill föreslår landskapsregeringen övergångsbestämmelser om att personer som godkänts i det åländska fastighetsmäklarprovet enligt gällande landskapsförordning och personer som verkat som fastighetsmäklare mer än fem år på Åland ska anses uppfylla kravet på yrkeskompetens.
INNEHÅLL
1. Gällande lagstiftning om fastighetsmäklare
1.1 Landskapslagstiftning och praxis på Åland
1.2 EU-rätten och fastighetsmäklarlagstiftningen på Åland
1.3 Lagstiftning och praxis i Finland
1.4 Lagstiftning i Sverige och andra EU-länder
3. Landskapsregeringens överväganden
3.1 Bedömning av gällande lagstiftning om fastighetsmäklare
3.2 En ändamålsenlig lagstiftningsmodell
3.3 Överväganden gällande ny fastighetsmäklarlagstiftning
4. Landskapsregeringens förslag
Landskapslag om fastighetsmäklarverksamhet
L A N D S K A P S L A G om fastighetsmäklarverksamhet
Allmän motivering
1. Gällande lagstiftning om fastighetsmäklare
1.1 Landskapslagstiftning och praxis på Åland
Lagstiftning före gällande självstyrelselag
Lagstiftningsbehörigheten gällande utövandet av fastighetsmäklarverksamhet tillhörde riket före den 1 januari 1993. Ur 11 § 1 mom. 10 punkten i den andra självstyrelselagen framgår att mäklar-, skeppsklarerar- och auktionsförrättaryrket hörde till rikets lagstiftningsbehörighet. I riket föreskrevs om fastighetsmäklarverksamheten på förordningsnivå, i förordningen om fastighetsförmedlare (FFS 140/1968). Riksförordningen hade antagits med stöd av bestämmelser i lagen angående rättighet att idka näring (FFS 122/1919). På Åland gällde däremot en särskild överenskommelseförordning, förordningen om fastighetsförmedlare i landskapet Åland (FFS 1041/1975). I överenskommelseförordningen anförtroddes landskapsstyrelsen förvaltningsuppgifter som enligt rikslagstiftningen ankom på länsstyrelsen.
I överenskommelseförordningen föreskrevs att ovan nämnda riksförordning om fastighetsförmedlare tillämpas på Åland, med beaktande av undantagen i överenskommelseförordningen. Enligt överenskommelseförordningen beviljade landskapsstyrelsen tillstånd att idka fastighetsförmedlingsrörelse på Åland. Innan landskapsstyrelsen beviljade tillstånd skulle landskapsstyrelsen inhämta yttrande över ansökan, förutom av vederbörande polismyndighet och av Ålands handelskammare, även av länsstyrelsen på Åland. Yrkeskompetens för idkande av fastighetsförmedling ägde den som avlagt juriskandidatexamen eller som avlagt ett särskilt prov. Landskapsstyrelsen tillsatte en särskild sakkunnignämnd för anordnandet av bedömningen av detta prov.
Lagstiftning efter gällande självstyrelselags ikraftträdande
Ur förarbetena till självstyrelselagen framgår att behörigheten att lagstifta om bl.a. mäklaryrket överfördes till landskapet i samband med ikraftträdandet av gällande självstyrelselag (RP 73/1990 rd, s. 44). Denna överföring skedde inom ramen för landskapets behörighet gällande näringsverksamhet enligt 18 § 22 punkten i självstyrelselagen. I 11 § i självstyrelselagen föreskrivs också om att rätten att i landskapet utöva rörelse eller yrke som näring kan för den som inte har hembygdsrätt inskränkas genom landskapslag. En sådan landskapslag får dock inte inskränka rätten för den som är bosatt i landskapet att idka sådan näring som bedrivs utan annat biträde än make eller egna omyndiga barn och utan begagnande av affärslokal, kontor eller något annat särskilt driftställe.
Efter ikraftträdandet av självstyrelselagen antogs i riket förordningen om fastighetsmäklare (FFS 181/1993). Därefter antogs en särskild blankettlag i landskapet, landskapslagen (1994:71) om tillämpning i landskapet Åland av förordningen om fastighetsmäklare. Blankettlagen upphävdes samtidigt som landskapslagen (1996:47) om rätt att utöva näring trädde i kraft. I landskapslagens 3 kap. föreskrivs om reglementering av näring. Enligt 8 § kan genom landskapslag fastställas en skyldighet att ansöka om tillstånd hos landskapsregeringen för utövande av viss näring. I 9 § föreskrivs att det genom landskapsförordning kan fastställas en skyldighet att göra anmälan innan ut-övande av viss näring inleds och 10 § anger att landskapsregeringen kan fastställa särskilda bestämmelser för utövande av viss näring. Landskapsförordningen (1996:48) om fastighetsmäklare utfärdades med stöd av 9 och 10 §§ i landskapslagen om rätt att utöva näring.
Landskapsförordningen om fastighetsmäklare
Landskapsförordningen om fastighetsmäklare innehåller främst bestämmelser om registrering av fastighetsmäklare, fastighetsmäklarprov, fastighetsmäklarverksamheten och fastighetsmäklarnämnden. Bestämmelserna i landskapsförordningen motsvarar till stor del förordningen om fastighetsmäklare (FFS 181/1993) som upphävdes år 2001. Enligt landskapsförordningen avses med fastighetsmäklarverksamhet yrkesmässig eller kontinuerlig förmedling av
a) fastigheter,
b) delar av fastigheter,
c) fastigheter eller lägenheter till vilka besittningsrätten grundar sig på ägande av aktier eller andelar,
d) områden som är gemensamma för flera fastigheter eller delar av sådana områden,
e) hyres- eller arrenderätter till områden som avses i a-d punkterna, dock inte hyresavtal till bostadslägenheter.
Med fastighetsmäklare avses en fysisk person som utövar fastighetsmäklarverksamhet. Enligt 3 § i landskapsförordningen får fastighetsmäklarverksamhet endast utövas av den som registrerats som fastighetsmäklare hos landskapsregeringen. Ur 4 § framgår att den som är myndig och inte är försatt i konkurs och som har avlagt fastighetsmäklarprov kan registreras som fastighetsmäklare. Benämningen fastighetsmäklare eller avledningar av detta ord får endast användas av den som registrerats som fastighetsmäklare. En fastighetsmäklare ska vid marknadsföring av sina tjänster använda beteckningen ”Registrerad fastighetsmäklare” eller förkortningen ”RFM”. Om fastighetsmäklarprov föreskrivs i landskapsförordningens 3 kap. och i 5 kap. om den fastighetsmäklarnämnd vars uppgift är att ordna fastighetsmäklarprovet. Fastighetsmäklarprov ska hållas minst en gång per år, förutsatt att det finns ett behov av detta. Landskapsregeringen tillsätter fastighetsmäklarnämnden för fyra år i sänder.
Om fastighetsmäklarverksamheten föreskrivs i 4 kap. i landskapsförordningen. Enligt 9 § i landskapsförordningen ska en rörelse som utövar fastighetsmäklarverksamhet ha en ansvarig föreståndare som ska vara en registrerad fastighetsmäklare. Den ansvarige föreståndarens uppgift är att direkt delta i skötseln av fastighetsmäklaruppgifterna, övervaka personalens verksamhet och svara för att fastighetsmäklarverksamheten är lagenlig. I 10 § anges att fastighetsmäklare ska iaktta god fastighetsmäklarsed. I förordningen förutsätts att uppdragsavtal alltid ska upprättas och att fastighetsmäklare ska föra uppdragsdagbok. Enligt 13 § 2 mom. stadgas i rikslagstiftningen om förhållandet mellan en fastighetsförmedlare och en konsument.
Landskapsförordningens 6 kap. innehåller bestämmelser om bl.a. övervakning, administrativa påföljder och straff. Landskapsregeringen övervakar att landskapsförordningen iakttas. Fastighetsmäklare är skyldiga att vid behov låta landskapsregeringen ta del av uppdragsavtal och uppdragsdagböcker samt andra uppgifter som är nödvändiga för övervakningen. Polisen kan ge en varning åt en fastighetsmäklare eller en ansvarig föreståndare som inte följer bestämmelserna i förordningen eller anvisningar som givits med stöd av den. Om en försummelse eller förseelse är allvarlig eller upprepas trots varning kan landskapsregeringen på begäran av polisen avbryta fastighetsmäklarverksamheten för en viss tid eller tillsvidare. Enligt 21 § ska den som utövar fastighetsmäklarverksamhet utan att vara registrerad som fastighetsmäklare eller i strid med bestämmelserna i förordningen för brott mot bestämmelserna om fastighetsmäklare dömas till böter, om inte strängare straff för gärningen stadgas någon annanstans.
Tillämpningen av den åländska lagstiftningen
Landskapsförordningen om fastighetsmäklare har huvudsakligen administrerats vid regeringskansliet inom Ålands landskapsregerings allmänna förvaltning. Till exempel ansökan om registrering av fastighetsmäklare och tillsättandet av den fastighetsmäklarnämnd som ordnar det åländska fastighetsmäklarprovet handläggs vid regeringskansliet. Fastighetsmäklarnämnden har regelbundet ordnat fastighetsmäklarprov. I fastighetsmäklarprovet ska deltagarna visa att de har kunskap om de bestämmelser som behövs för att utöva fastighetsmäklarverksamhet. Deltagarna ska även visa att de har praktisk kunskap om fastighetsmäklarverksamhet och behärskar de ärenden som kan omfattas av fastighetsmäklarverksamheten samt att de kan göra upp de handlingar som behövs vid ett fastighetsmäklaruppdrag.
Det bör noteras att upplägget för prövandet av kunskaperna inför registreringen av de åländska fastighetsmäklarna har i praktiken förändrats sedan landskapsförordningen om fastighetsmäklare trädde i kraft den 1 juli 1996. Inledningsvis skulle de som registrerades som fastighetsmäklare vid Ålands landskapsregering enbart behöva godkännas i det prov som ordnas av den åländska fastighetsmäklarnämnden. Ur ett svar på en enkel fråga i Ålands lagting framkommer att landskapsregeringen år 2005 beslutade att kräva två godkända prov: dels det av Centralhandelskammaren anordnade provet, dels det kompletterande åländska provet.[1] Orsaken till denna förändring var att det tidigare systemet med enbart ett lokalt prov utsattes för kritik. Proven ansågs som alltför svåra och inte lika omfattande som de finska proven. I dagsläget avgränsas det åländska fastighetsmäklarprovet till att pröva kunskaperna i sådant som faller inom ramen för landskapets behörighet. I landskapsregeringens utannonserade meddelande om provet anges vilken litteratur och lagstiftning deltagarna bör behärska vid provet. Deltagandet i det prov som ordnas av Centralhandelskammaren sker enligt förutsättningarna i riket.
I samband med landskapsregeringens svar på ett klagomål om fastighetsmäklarverksamheten på Åland konstaterade landskapsregeringen att klagomålet i huvudsak berörde förhållandet mellan fastighetsförmedlare och konsumenter.[2] Konsumentskydd hör till rikets lagstiftningsbehörighet och landskapsregeringen har inte befogenhet att utöva tillsyn till denna del. Dock konstaterade landskapsregeringen att det till vissa delar fanns brister i gällande landskapslagstiftning om fastighetsmäklare och att denna behöver uppdateras. I samband med beredningen av lagstiftningen bör bl.a. övervägas att införa en skyldighet för fastighetsmäklare registrerade i landskapet att inneha ansvarsförsäkring. I svaret hänvisades också till att de uppgifter som i riket ankommer på konsumentklagonämnden handhas enligt självstyrelselagen på Åland av en särskild av landskapsregeringen tillsatt konsumenttvistenämnd.
Den åländska fastighetsmäklarbranschen och fastighetsmarknaden
I januari 2018 hade 18 juridiska eller fysiska personer registrerats som fastighetsmäklare hos Ålands landskapsregering, men samtliga som registrerats idkar inte aktivt fastighetsmäklarverksamhet på Åland. Det finns ett antal flermannaföretag i Mariehamn som utövar fastighetsmäklarverksamhet. Fastighetsmäklarna har sina egna webbplatser där försäljnings- och uthyrningsobjekt marknadsförs och det finns en gemensam webbplats där de flesta åländska fastighetsmäklare marknadsför sina objekt. Det sker även marknadsföring i lokaltidningarna. Det finns inte statistik eller information om när överlåtelsen skötts med hjälp av en åländsk fastighetsmäklare. I riket uppskattar man att varje finländare byter bostad 4–6 gånger under livet och att en fastighetsmäklare sköter om ca 70–80 % av dessa överlåtelser. Enligt statistik från ÅSUB i tabellen nedanför gjordes år 2017 ca 780 fastighets-överlåtelser på Åland till ett värde av närmare 55 miljoner euro. Områden för bostadshus, bebyggda och obebyggda, stod för över 60 procent av detta belopp.[3]
Fastighetsöverlåtelser på Åland 2017
| Användningsändamål | Överlåtelser, antal | Köpesumma, milj. euro |
| Område för bostadshus | 324 | 34,3 |
| Område för fritidsbebyggelse | 214 | 7,1 |
| Jord- och skogsbruksområde | 166 | 7,5 |
| Övrigt | 76 | 5,7 |
| Totalt | 780 | 54,6 |
Under 2000-talet har antalet fastighetsöverlåtelser årligen rört sig mellan 700 och 800 stycken. Bostadsfastigheter har stått för mer än 40 procent, fritidstomter för över 25 procent, jord- och skogsbruksområden för drygt 15 procent samt övriga fastigheter för ungefär 12 procent. Fastighetsmäklare anlitas ofta också i samband med nybyggnationer. År 2014 hade det sedan millennieskiftet byggts drygt 2 800 nya bostäder på Åland. Detta ger ett genomsnitt på nästan 190 bostäder per år. Av de nya bostäderna har 1 250 tillkommit i Mariehamn, drygt 1 400 på landsbygden och 160 i skärgården.[4] När det gäller ålänningarnas boendeformer kan noteras att det finns nästan 13 700 stadigvarande bebodda bostäder på Åland. Närmare 6 000 av dem finns i Mariehamn, 6 700 på landsbygden och drygt 1 000 i skärgården. Av bostadshushållen bor 63 procent i småhus, 8 procent i radhus och 26 procent i flervåningshus. I Mariehamn bor över hälften av hushållen i flervåningshus, och under 40 procent i småhus. På landsbygden och i skärgården är andelen som bor i småhus närmare 85 procent. Två tredjedelar av hushållen bor i en bostad som de äger själva, medan en dryg fjärdedel har hyresbostad. På landsbygden äger 80 procent sin bostad och i skärgården drygt 70 procent, men i Mariehamn bara hälften. Av Ålands hyresbostäder finns 70 procent i Mariehamn, 25 procent på landsbygden och 5 procent i skärgården.[5]
1.2 EU-rätten och fastighetsmäklarlagstiftningen på Åland
Då det saknas harmoniserade krav på EU-nivå regleras tillträdet till fastighetsmäklaryrket av medlemsstaterna. Det är varje medlemsstats sak att avgöra om det finns ett behov av att ingripa och införa regler och begränsningar för tillträdet till eller utövandet av ett yrke, så länge som principerna om icke-diskriminering och proportionalitet följs. Medlemsstaterna fastställer det allmänintresse som de vill skydda och väljer hur detta ska göras på bästa sätt. De krav som har införts inom medlemsstaterna för vissa reglerade yrken har varit föremål för EU-domstolens rättspraxis. Domstolen har upprepade gånger slagit fast att även om nationell yrkesreglering samt kvalifikationskrav tillämpas utan åtskillnad, kan de hindra eller göra det mindre attraktivt att utöva de grundläggande friheter som EU-medborgare och företag har i enlighet med unionens grundläggande fördrag.[6] Om det ställs nationella krav på innehav av examensbevis eller praktisk erfarenhet ska dessa krav också ta hänsyn till kunskaper och kvalifikationer som en person redan har förvärvat i en annan medlemsstat.[7]
Inom Europeiska unionen har antagits vissa rättsakter som är av särskild betydelse vid beredningen av ny lagstiftning om fastighetsmäklarverksamhet på Åland. Europaparlamentets och rådets direktiv 2006/123/EG om tjänster på den inre marknaden, det s.k. tjänstedirektivet, är ett centralt verktyg för att stärka den inre marknaden. Enligt tjänstedirektivet får medlemsstaterna endast kräva tillstånd för tillträde till och utövande av tjänsteverksamhet om vissa villkor är uppfyllda. Tillståndsförfarandet får inte diskriminera tjänsteleverantören i fråga. Behovet av ett tillståndsförfarande ska vara motiverat av tvingande hänsyn till allmänintresset. I tjänstedirektivet krävs att medlemsstaterna ska beskriva i en rapport hur deras tillståndsförfarande ser ut och ange skäl som visar att de är förenliga med ovan nämnda krav. Landskapsregeringen har i sin rapport till kommissionen tagit upp landskapslagstiftningen om fastighetsmäklarverksamhet. I rapporten anges att kraven för registrering av fastighetsmäklare ställs upp av hänsyn till konsumentskyddet, vilket utgör tvingande hänsyn till allmänintresset. Någon mindre ingripande åtgärd än registrering är inte tillräcklig för att uppnå det åsyftade skyddet. I rapporten anser landskapsregeringen att kravet på registrering är förenligt med tjänstedirektivet.[8]
En annan central rättsakt för utövandet av reglerade yrken inom EU är Europaparlamentets och rådet direktiv 2005/36/EG om erkännande av yrkeskvalifikationer, nedan yrkeskvalifikationsdirektivet.[9] Yrkeskvalifikationsdirektivets syfte är i grunden det samma som tjänstedirektivets, dvs. att öka möjligheterna till fri rörlighet över nationsgränserna. Yrkeskvalifikationsdirektivet utgår huvudsakligen från principen om ömsesidigt erkännande medan tjänstedirektivet utgår från en samordning av vilka krav som nationellt kan tillåtas. I tjänstedirektivet föreskrivs att yrkeskvalifikationsdirektivet ska ha företräde framför tjänstedirektivet. För genomförandet av yrkeskvalifikationsdirektivet har antagits landskapslagen (2017:22) om erkännande av yrkeskvalifikationer. Ur förarbetena till lagen framgår att landskapsregeringen anser att fastighetsmäklare är ett yrke, för vilket behörighetskrav är ett test eller prov utan något krav om utbildning och att det därför inte är fråga om ett sådant reglerat yrke för vilket en nationell erkännandelag ska tillämpas på om man vill utöva sitt yrke på Åland.[10]
År 2017 har kommissionen publicerat ett meddelande om rekommenderade reformer för reglering av yrkesmässiga tjänster.[11] I meddelandet rekommenderar kommissionen reformer av medlemsstaternas lagstiftning om vissa reglementerade näringar, bl.a. fastighetsmäklarverksamheten. Rekommendationerna är inte rättsligt bindande men de kan beaktas vid utnyttjandet av landskapets lagstiftningsbehörighet. Kommissionen har också föreslagit ett särskilt direktiv om proportionalitetsprövning före antagandet av ny reglering av yrken.[12] Enligt förslaget ska direktivet inrätta en rättslig ram för proportionalitetsbedömningar innan man stiftar eller ändrar lagar eller andra författningar som begränsar tillträdet till och utövandet av reglerade yrken.
Det kan även noteras att Åland är föremål för undantag i det s.k. Ålandsprotokollet som medger vissa EU-rättsliga undantag. Artikel 1 b punkten i Ålandsprotokollet undantar från EU-rättens tillämpning de bestämmelser om Åland som är i kraft den 1 januari 1994 och som gäller inskränkningar, på icke-diskriminerande grund, i etableringsrätten och i rätten att tillhandahålla tjänster för fysiska personer som inte har hembygdsrätt på Åland eller för juridiska personer utan tillstånd av de behöriga myndigheterna på Åland. Undantaget hänvisar i första hand till den åländska näringsrätten, framförallt de restriktioner som det numera föreskrivs om i landskapslagen om rätt att utöva näring.
1.3 Lagstiftning och praxis i Finland
Rikslagstiftning om fastighetsförmedling
Behörigheten gällande fastighetsmäklarverksamheten på Åland är delad enligt självstyrelselagen. Konsumentskydd hör till rikets behörighetsområde vilket innebär att konsumentskyddslagstiftning riktad till fastighetsmäklare är tillämplig också på Åland. Däremot utgör det huvudsakligen landskapets lagstiftningsbehörighet att föreskriva om näringsverksamheten på Åland. Oberoende av denna uppdelning redogörs här i korthet för all relevant rikslagstiftning om utövandet av fastighetsmäklarverksamhet. I avsnitt 2 redogörs närmare för lagstiftningsbehörigheten gällande utövandet av fastighetsmäklarverksamhet på Åland.
Lagen om fastighetsförmedlingsrörelser och rörelser för förmedling av hyreslägenheter och hyreslokaler (FFS 1075/2000) trädde i kraft den 1 mars 2001. Lagen handlar om rätten att utöva fastighetsförmedling och förmedling av hyreslägenheter och hyreslokaler. Med fastighetsförmedling avses enligt lagen verksamhet där någon i syfte att få inkomst eller annan ekonomisk fördel sammanför avtalsparter för överlåtelse av en fastighet eller en del av en sådan, en byggnad eller aktier eller andelar, vilka ger besittningsrätt till en viss fastighet eller en del av en sådan, en byggnad eller en lägenhet eller lokal. Med förmedling av hyreslägenhet och hyreslokal avses verksamhet där någon i syfte att få inkomst eller annan ekonomisk fördel sammanför avtalsparter för att få till stånd ett hyresavtal för en bostadslägenhet som avses i lagen om hyra av bostadslägenhet (FFS 481/1995) eller ett hyresavtal för en affärslokal som avses i lagen om hyra av affärslokal (FFS 482/1995). Viss verksamhet lämnas utanför lagens tillämpningsområde.
En anmälan om registrering görs till det regionförvaltningsverk inom vars verksamhetsområde rörelsens förvaltning huvudsakligen kommer att skötas. Regionförvaltningsverket ska som fastighetsförmedlingsrörelse eller rörelse för förmedling av hyreslägenheter och hyreslokaler registrera var och en som gör en anmälan till registret och uppfyller de förutsättningar som ställs i lagen för registrering. Ett av dessa villkor för registreringen är att förmedlingsrörelsen har en ansvarsförsäkring, vars försäkringsbelopp kan bedömas vara tillräckligt för ersättande av de skador som förmedlingen eventuellt förorsakar. Ett annat villkor för registrering är att fastighetsförmedlingsrörelsen har en ansvarig föreståndare, som är myndig och tillförlitlig. En person som är försatt i konkurs eller vars handlingsbehörighet har begränsats får inte vara ansvarig föreståndare.
Den ansvariga föreståndaren för en fastighetsförmedlingsrörelse ska ha yrkeskompetens som har visats i ett fastighetsmäklarprov och den ansvariga föreståndaren för en rörelse för förmedling av hyreslägenheter och hyreslokaler yrkeskompetens som har visats i ett prov för hyreslägenhets- och hyreslokalsmäklare eller i ett fastighetsmäklarprov. Lagen ändrades nyligen så att den ansvariga föreståndaren ska se till att minst hälften av dem som utför förmedlingsuppdrag i anställning hos förmedlingsrörelsen och vid varje separat verksamhetsställe har godkänts i ovan nämnt prov.[13] Den ansvariga föreståndaren ansvarar för att även andra som utför förmedlingsuppdrag har sådan tillräcklig yrkesskicklighet som uppgiften förutsätter. Om antalet personer som i anställning hos förmedlingsrörelsen eller vid ett verksamhetsställe utför förmedlingsuppdrag och har godkänts i provet inte endast tillfälligt sjunker så att det underskrider hälften, ska den ansvariga föreståndaren se till att kravet uppfylls inom tre månader.
I lagen föreskrivs närmare om olika skyldigheter för förmedlingsrörelserna, bl.a. ska rörelserna föra dagbok över mottagna uppdrag och rörelserna ska hålla kunders medel åtskilda från förmedlingsrörelsens egna medel. Regionförvaltningsverket är tillsynsmyndighet för förmedlingsrörelser. Regionförvaltningsverket ska förbjuda sådan förmedlingsverksamhet som i strid med lagen utövas utan registrering. I lagen finns det också bestämmelser om de tvångsmedel som regionförvaltningsverket förfogar över och som kan användas mot de förmedlingsrörelser som antecknats i registret. Den strängaste påföljden är strykning ur registret varvid rörelsen förlorar sin rätt att idka förmedlingsverksamhet. Finlands Fastighetsmäklarförbund r.f. (KVKL) övervakar också, vid sidan av regionförvaltningsverket, sina medlemsrörelsers verksamhet och kräver att medlemsrörelserna följer den lagstiftning som gäller branschen samt iakttar god förmedlingssed.
Samtidigt med lagen om fastighetsförmedlingsrörelser och rörelser för förmedling av hyreslägenheter och hyreslokaler antogs lagen om förmedling av fastigheter och hyreslägenheter (FFS 1074/2000) som gäller det avtal om försäljningsuppdrag som ingås med en försäljningsrörelse och sättet att sköta uppdraget. Lagen har ett vidsträckt tillämpningsområde som gäller alla typer av uppdragsavtal som ingås med förmedlingsrörelser, när förmedlingsobjektet är en fastighet eller del därav, en byggnad eller en lägenhet. Lagen anger att ett uppdragsavtal ska sättas upp skriftligen eller elektroniskt så att avtalsvillkoren inte kan ändras ensidigt och så att uppdragsgivaren har tillgång till dem. Förmedlingsrörelsen kan inte åberopa ett avtalsvillkor som inte satts upp på detta sätt. Angående ändringar av förmedlingsobjektets pris och andra avtalsvillkor som gäller förmedlingsobjektet kan dock överenskommas också på något annat sätt under den tid förmedlingsavtalet är i kraft. Ett uppdragsavtal får gälla högst fyra månader i sänder.
Enligt lagen ska förmedlingsrörelsen utföra förmedlingsuppdraget med yrkesskicklighet och omsorg, iaktta god förmedlingssed samt tillvarata både uppdragsgivarens och dennes motparts intresse. Förmedlingsrörelsens prestation ska också svara mot den information som lämnats vid marknadsföringen. Förmedlingsrörelsen ska ge uppdragsgivaren all den information som enligt vad förmedlingsrörelsen vet eller borde veta påverkar ett beslut om ett köp eller ett hyresavtal eller något annat avtal om nyttjanderätt. I lagen föreskrivs om vilka handlingar och redogörelser som ska visas upp innan avtal ingås. Bland annat ska förmedlingsrörelsen visa upp lagfartsbevis, utdrag ur fastighetsregistret och gravationsbevis innan ett avtal om köp eller arrende av en fastighet ingås. Förmedlingsrörelsen ska sätta upp det avtal som gäller förmedlingsobjektet samt sköta andra uppgifter i anslutning till själva avtalsslutet, om något annat inte avtalas. Förmedlingsrörelsens prestation belastas av ett fel om den inte motsvarar lagen eller vad som kan anses vara överenskommet.
I lagen finns också bestämmelser om förmedlingsarvode. Förmedlingsrörelsen har rätt till förmedlingsarvode endast när ett köp, ett hyresavtal eller ett avtal om någon annan nyttjanderätt kommer till stånd, om inte något annat har överenskommits i uppdragsavtalet. Förmedlingsarvodet får uppbäras endast hos uppdragsgivaren. Om parterna i ett avtal som gäller ett förmedlingsobjekt var för sig är förmedlingsrörelsens uppdragsgivare får förmedlingsrörelsen uppbära ett belopp som motsvarar endast ett förmedlingsarvode. Förmedlingsarvodet ska vara skäligt med beaktande av förmedlingsuppdragets art, det arbete som har utförts och om uppdraget har skötts på ett ekonomiskt ändamålsenligt sätt och andra omständigheter. Förmedlingsrörelsen har inte rätt till förmedlingsarvode för ett avtal som har slutits för förmedlingsrörelsens eller någon av dess anställdas räkning. I uppdragsavtalet får inte tas in ett villkor enligt vilket förmedlingsrörelsen skulle ha rätt att som arvode få den del av köpeskillingen som överstiger det försäljningspris för förmedlingsobjektet som nämns i uppdragsavtalet eller en viss del av köpeskillingen.
Annan rikslagstiftning tillämplig på fastighetsmäklare
Förmedlingsrörelser är aktörer som avses i lagen om förhindrande av penningtvätt och av finansiering av terrorism (FFS 444/2017) på samma sätt som t.ex. banker. Därför är förmedlingsrörelser skyldiga att utreda vissa saker om kunderna som förutsätts i lagen, bl.a. ska förmedlingsrörelsen kontrollera kundens identitet och vid behov ta reda på vem som är den verkliga förmånstagaren. Dessutom har förmedlingsrörelsen i vissa situationer utredningsskyldighet, rapporteringsskyldighet och skyldighet att avbryta en affärstransaktion eller avsluta en kundrelation. Nyligen ändrades rikslagen så att tillsynsmyndigheternas behörighet också omfattar i Ålands landskapslagstiftning avsedda fastighetsförmedlare och rörelser för förmedling av hyreslägenheter och hyreslokaler som är verksamma i landskapet Åland.[14] Enligt propositionen anses det ändamålsenligt att behörigheten att övervaka efterlevnaden av lagstiftningen om penningtvätt när det gäller dessa näringsidkare överförs till en myndighet i landskapet Åland genom en överenskommelseförordning enligt 32 § i självstyrelselagen. Överenskommelseförordningen trädde i kraft den 1 juli 2018 och enligt den ska landskapsregeringen sköta om övervakningen av fastighetsförmedlingsrörelser och rörelser för förmedling av hyreslägenheter och hyreslokaler.[15]
Konsumentskyddslagen (FFS 38/1978) reglerar marknadsföringen av förmedlingstjänster till konsumenter. Lagen om bostadsköp (FFS 843/1994) är en mera specifik riksförfattning gällande konsumentskyddet vid överlåtelse av bostadsaktier. Enligt konsumentskyddslagen får det vid marknadsföring inte tillämpas förfaranden som strider mot god sed eller som är otillbörliga mot konsumenterna. Det är också förbjudet att lämna osann eller vilseledande information i marknadsföringen. Vid marknadsföringen ska konsumenterna ges korrekta och tillräckliga uppgifter om förmedlingstjänsten. Konsumentombudsmannen övervakar marknadsföringen och de förfaranden som tillämpas i kundrelationerna. Konsumentombudsmannen är anställd vid konkurrens- och konsumentverket.
Dessutom tillämpas förordningen om prisinformation vid marknadsföring av konsumtionsnyttigheter (FFS 553/2013). Enligt prismärkningsförordningen ska förmedlingsrörelsen hålla en prislista på tjänsterna framme i affärslokalen och på den egna webbplatsen. Prislistan ska ställas fram så att det är enkelt för konsumenten att upptäcka den, i mån av möjlighet också utanför affärslokalen. Vid marknadsföring av förmedlingstjänsten behöver priset inte anges. Om priset anges ska det uttryckas klart och entydigt på ett sätt som är enkelt för konsumenten att förstå och uppfatta. Det angivna totalpriset ska också innehålla momsandelen. Av annonsen ska det också framgå från vilket belopp förmedlingsarvodet tas ut. Det är Statens ämbetsverk på Åland som övervakar att förordningen om prismärkning följs på Åland. Slutligen kan noteras att det antagits två förordningar i riket som riktar sig mera specifikt till fastighetsmäklare. I statsrådets förordning om fastighetsförmedlingsrörelser och rörelser för förmedling av hyreslägenheter och hyreslokaler (FFS 143/2001) föreskrivs om registeranmälan och ordnandet av mäklarprov. Statsrådets förordning om uppgifter som skall lämnas vid marknadsföring av bostäder (FFS 130/2001) innehåller bestämmelser om krav vid näringsidkares annonseringar och visningar då bostäder marknadsförs.
Ordnandet av mäklarprovet i riket
Centralhandelskammaren tillsätter en nämnd för mäklarprov för tre år i sänder. Nämnden för mäklarprov har till uppgift att minst två gånger i året ordna fastighetsmäklarprov och prov för hyreslägenhets- och hyreslokalsmäklare. Provet ordnas vanligtvis i april eller maj och i november eller december. I yrkeskompetens som har visats i mäklarprovet ingår särskilt att den som godkänts i provet har kännedom om den lagstiftning som behövs för att utöva verksamheten och om god förmedlingssed samt behärskar de åtgärder som ett förmedlingsuppdrag kräver i praktiken. Centralhandelskammarens nämnd för mäklarprov fastställer en förteckning över den lagstiftning, rekommenderad litteratur och det övriga materialet senast två månader före provet. Frågorna i de två proven baserar sig på författningar som finns i förteckningen samt god förmedlingssed och hyressed. Förteckningen över litteratur är en rekommendation.
Riksdagens justitieombudsman (JO) har den 8 december 2016 tagit ställning till att de böcker som ingår i den rekommenderade litteraturen enbart finns på finska.[16] Detta kan också försvåra ålänningarnas möjligheter att delta i provet. Enbart författningsmaterialet och förarbetena till författningarna finns tillgängliga på svenska. JO hänvisar i sitt beslut till att språkfrågan i anslutning till kraven för mäklarprovet, dvs. på vilket språk man kan förbereda sig för provet för att visa på yrkeskompetens, är av betydelse med tanke på den grundläggande rätten att utöva näring eller yrke. Vidare är språkfrågan av betydelse för dem som strävar efter yrkeskompetens med tanke på kravet på likabehandling och förbudet mot diskriminering som regleras i grundlagen och diskrimineringslagen. JO anser att bestämmelsen om likabehandling och diskrimineringsförbud i grundlagen eller kravet på att tillgodose landets finskspråkiga och svenskspråkiga befolknings kulturella och samhälleliga behov enligt lika grunder inte i sig kräver att all den examenslitteratur för mäklarprovet som meddelats på förhand måste vara exakt likadan på både finska och svenska.
JO konstaterar ändå att personer med svenska som modersmål som vill delta i mäklarprovet är i fråga om provarrangemangen i en betydligt mer ofördelaktig ställning än de med finska som modersmål eftersom det inte finns någon svenskspråkig litteratur till deras förfogande som skulle göra det lättare att förstå, uppfatta och tillägna sig den lagstiftning som testas i mäklarprovet. Nämnden för mäklarprov hänvisade till att proven upprättas så att det framför allt är examinandernas förmåga att tillämpa den i mäklarverksamheten nödvändiga lagstiftningen och god förmedlingssed som bedöms i provet. Nämnden menade att mäklarprovet inte bedömer kunskaperna om en viss litteratur utan uppgifterna består av frågor som gäller tillämpningen av lagen. Till denna del ansåg JO att likabehandlingen endast är skenbar eftersom förtrogenhet med läroböcker och olika verk som kommenterar lagarna i själva verket främjar ett bättre resultat i provet. Således försätts de med svenska som modersmål i en också vad gäller indirekt diskriminering ofördelaktigare ställning än de med finska som modersmål, och det har inte framkommit något godtagbart syfte för denna praxis.
God förmedlingssed
Förmedlingsrörelsens ansvariga föreståndare är skyldig att se till att god förmedlingssed iakttas vid förmedlingsverksamheten och att verksamheten också i övrigt utövas lagenligt. I lagen om fastighetsförmedlingsrörelser och rörelser för förmedling av hyreslägenheter och hyreslokaler finns inte några närmare bestämmelser om vad som avses med god förmedlingssed. God förmedlingssed är en flexibel norm som utformas kontinuerligt. Förmedlingsseden påverkas av domstolsbeslut, Konsumenttvistenämndens rekommendationer, myndigheternas anvisningar och den etablerade praxisen i branschen. Nya förfaringssätt och värderingar har också effekter på vad som ska betraktas som god förmedlingssed. Anvisningen om god förmedlingssed skildrar den syn på god förmedlingssed som lag- och remissutskottet vid Fastighetsförmedlingsbranschens centralförbund r.f. (KVKL) har vid varje publikationstidpunkt. Den senaste uppdateringen av anvisningen gjordes den 11 oktober 2017.[17]
1.4 Lagstiftning i Sverige och andra EU-länder
Sverige
En ny svensk fastighetsmäklarlag trädde i kraft den 1 juli 2011.[18] Huvudsyftet med fastighetsmäklarlagen är enligt propositionen att enskilda personer ska få ett tillfredsställande skydd och känna trygghet när en mäklare förmedlar en affär. Med fastighetsmäklare avses enligt fastighetsmäklarlagen en fysisk person som yrkesmässigt förmedlar fastigheter, delar av fastigheter, bostadsrätter, byggnader på annans mark, tomträtter, andelsrätter avseende lägenhet, arrenderätter eller hyresrätter. Varje fastighetsmäklare ska vara antecknad i ett register som förs av Fastighetsmäklarinspektionen (FMI). Registreringen ska avse antingen yrkesmässig förmedling av all slags egendom (fullständig registrering) eller yrkesmässig förmedling av enbart hyresrätter (registrering för hyresförmedlare). Skyldigheten att vara registrerad gäller inte advokater och inte heller sådana fastighetsmäklare som ägnar sig åt enbart kommunal förmedling av hyresrätter, kostnadsfri förmedling av hyresrätter till studerande, förmedling av hyresrätter för fritidsändamål, förmedling av hyresrätter till rum där hyrestiden uppgår till högst två veckor.
För att en fastighetsmäklare ska registreras krävs att sökanden inte är underårig, försatt i konkurs eller underkastad näringsförbud. Sökanden ska ha försäkring för skadeståndsansvar samt tillfredsställande utbildning för att kunna idka verksamhet. Sökanden ska dessutom vara redbar och i övrigt lämplig som fastighetsmäklare. I fastighetsmäklarförordningen (2011:668) finns närmare bestämmelser om de utbildningskrav som anges i lagen. Enligt förordningen ska utbildningen utöver fastighetsförmedling dessutom omfatta fastighetsrätt och annan civilrätt, skatterätt, ekonomi, byggnadsteknik samt fastighetsvärdering. Fastighetsmäklarinspektionen har meddelat närmare föreskrifter om universitets- eller högskoleutbildningens innehåll och omfattning.
Utöver den teoretiska utbildningen är ett villkor för registreringen att sökanden har genomgått en tio veckor lång handledd praktikperiod hos en registrerad fastighetsmäklare. Utbildningskravet gäller inte för de fastighetsmäklare som förmedlar enbart hyresrätter, men också dessa ska genomföra en tio veckor lång praktikperiod. Fastighetsmäklarinspektionen utövar tillsyn över de fastighetsmäklare som är registrerade. Om en fastighetsmäklare inte uppfyller lagens krav på registrering eller handlar i strid mot lagen ska inspektionen utfärda en disciplinär påföljd. Allmänna reklamationsnämnden (ARN) är den instans som normalt prövar tvister mellan konsumenter och fastighetsmäklare. Nämnden kan pröva krav på skadestånd eller prisavdrag på mäklararvodet.
Övriga länder inom EU
I ett av kommissionen år 2017 publicerat meddelande ingår närmare uppgifter om lagstiftningen gällande fastighetsmäklaryrket i övriga länder inom EU.[19] Enligt meddelandet varierar regleringsmetoderna inom fastighetssektorn avsevärt mellan olika länder. I vissa medlemsstater har yrket reglerats under en lång tid, t.ex. i Österrike har yrket varit reglerat sedan 1973 men i Irland infördes reglering så sent som 2011. Nederländerna, Polen och Portugal har nyligen valt att avreglera yrket. Yrket är reglerat i 14 medlemsstater: Österrike, Belgien, Kroatien, Cypern, Danmark, Finland, Frankrike, Ungern, Irland, Italien, Luxemburg, Slovakien, Slovenien och Sverige.
I meddelandet framgår att de flesta länder där yrket är reglerat kräver två till tre års utbildning som också kan behöva kompletteras med praktik, yrkeserfarenhet eller ett prov. Finland har relativt låga kvalifikationskrav eftersom det bara krävs ett godkänt prov och ingen specifik utbildning eller tidigare yrkeserfarenhet. I de flesta länder finns alternativa sätt att erhålla de kvalifikationer som krävs. Endast i Belgien, Kroatien, Cypern, Italien, Finland och Sverige finns bara ett sätt att få kompetens som fastighetsmäklare. I länder som inte reglerar yrket skyddas konsumenternas intressen vanligen på andra sätt, t.ex. genom den allmänna konsumentskyddslagstiftningen, civil- och straffrätten samt yrkesetiska regler. Självreglering och frivilliga certifieringssystem är andra alternativ till reglering. Så är fallet i Tjeckien, Litauen, Nederländerna och Polen.
2. Lagstiftningsbehörighet
Behörigheten gällande utövandet av näring på Åland
Den första självstyrelselagen innehöll inga särskilda bestämmelser om utövandet av näring på Åland. Däremot infördes sådana i den andra självstyrelselagen, vars 4 § föreskrev om rätten att idka näring på Åland.[20] Den nuvarande regleringen om näringsrätt utgår från 11 § i självstyrelselagen (1991:71) för Åland. Enligt bestämmelsen kan rätten att i landskapet utöva rörelse eller yrke som näring inskränkas genom landskapslag för den som inte har hembygdsrätt. Av självstyrelselagen följer således inte omedelbart några inskränkningar, utan de blir beroende av landskapslag. Enligt detaljmotiveringen till 11 § i självstyrelselagen kan inskränkningarna i landskapslag innebära direkta förbud eller begränsande villkor (RP 73/1990 rd, s. 62). Ur förarbetena framgår också att de begränsningar som avses i 11 § inte avgränsar sig till landskapets lagstiftningsbehörighet gällande näringsverksamhet utan att sådana begränsningar kan uppställas även beträffande näringar som inte omfattas av lagtingets behörighet (RP 73/1990 rd, s. 69). Likaså kan lagtinget besluta om främjande även av dessa näringar. De inskränkningar som avses i 11 § i självstyrelselagen ingår främst i landskapslagen om rätt att utöva näring.
Den materiella lagstiftningsbehörigheten gällande näringsverksamhet är delad mellan landskapet och riket. Om landskapets materiella lagstiftningsbehörighet föreskrivs i 18 § 22 punkten i självstyrelselagen. Enligt bestämmelsen har landskapet lagstiftningsbehörighet i fråga om näringsverksamhet med beaktande av vad som stadgas i 11 §, 27 § 2, 4, 9, 12–15, 17–19, 26, 27, 29–34, 37 och 40 punkten samt 29 § 1 mom. 3–5 punkten, dock så att även lagtinget har behörighet att vidta åtgärder för att främja sådan näringsverksamhet som avses i de nämnda punkterna. Hänvisningen till 11 § i självstyrelselagen avser lagtingets behörighet att bestämma om allmänna inskränkningar i rätten för den som saknar hembygdsrätt att idka näring i landskapet. Av 18 § 22 punkten följer att näringsverksamhet enligt huvudregeln är en landskapsangelägenhet. Dock bör noteras att riket har lagstiftningsbehörighet enligt 27 § 9 punkten i självstyrelselagen gällande hela riket gällande allmänna villkor för utlänningars och utländska sammanslutningars rätt att idka näring. Samtidigt följer av 30 § 7 punkten i självstyrelselagen att det ankommer på landskapsregeringen att bevilja sådant eventuellt tillstånd för utlänningar eller utländska sammanslutningar att idka näring. Innan landskapsregeringen avgör ett sådant ärende ska utlåtande inhämtas av behörig riksmyndighet. Landskapsregeringen ska tillämpa rikslag då sådant tillstånd beviljas.
I 2 kap. i landskapslagen om rätt att utöva näring föreskrivs om allmänna inskränkningar i rätten att idka näring på Åland som har införts med stöd av 11 § i självstyrelselagen. Landskapsregeringens tillståndsgivning enligt landskapslagens 4 § är en central del av dessa inskränkningar som i första hand syftar till att fungera som ett nationalitetsskydd för den åländska befolkningen. Landskapets materiella lagstiftningsbehörighet gällande näringsverksamhet inkluderar även möjligheten att reglementera särskilda näringar, t.ex. så att idkande av en viss näring förutsätter ett tillstånd av myndigheterna. Om reglementering av viss näring föreskrivs allmänt i 3 kap. i landskapslagen om rätt att utöva näring, men även för specifika näringar i enskilda landskapslagar och landskapsförordningar. Fastighetsmäklarverksamheten är en sådan reglementerad näring. Ett annat exempel är drivandet av trafikskolor som enligt 2 § i landskapslagen (2015:89) om trafikskolor får drivas endast med tillstånd av Fordonsmyndigheten. Fortsättningsvis faller vissa reglementerade näringar på Åland under rikets lagstiftningsbehörighet, t.ex. idkande av apoteksverksamhet.[21] När det gäller mera specifikt reglementeringen av fastighetsmäklarverksamhet överfördes denna behörighet till landskapet som en del av behörigheten gällande näringsverksamhet enligt 18 § 22 punkten i självstyrelselagen (RP 73/1990 rd, s. 44).
Gränsdragningen mellan näringsverksamhet och konsumentskydd
I detta sammanhang är det av särskilt intresse att notera 13 § 2 mom. i landskapsförordningen om fastighetsmäklare som utgår från att en del av fastighetsmäklarverksamheten är föremål för konsumentskyddslagstiftningen. Konsumentskydd utgör riksbehörighet enligt 27 § 10 punkten i självstyrelselagen. Ur förarbetena till självstyrelselagen framgår inte närmare enligt vilka grunder en fråga ska anses falla inom ramen för konsumentskyddet. Dock framgår att konsumentskydd ansågs tillhöra rikets behörighetsområde redan enligt den tidigare självstyrelselagen (RP 73/1990 rd, s. 74). Därmed ankommer uppgifter i anslutning till konsumentskyddslagstiftningen på riksmyndigheterna eller andra myndigheter som förutsätts i rikslagstiftningen. Dock föreskrivs i 30 § 10 och 11 punkterna i självstyrelselagen att det finns en särskild konsumenttvistenämnd på Åland och att konsumentrådgivningen sköts av landskapsmyndigheterna i enlighet med avtal mellan landskapet och staten.
Högsta domstolen tog år 1979 ställning till behörighetsfördelningen i samband med ett landstingsbeslut som skulle ha gjort ett antal riksförfattningar om konsumentskydd, bl.a. konsumentskyddslagen, gällande i landskapet sådana de lydde då landskapslagen trädde i kraft.[22] Domstolen hänvisade till att 2 kap. i konsumentskyddslagen hade närmast anknytning till lagstiftningen om illojal konkurrens, medan de andra kapitlen i konsumentskyddslagen ansågs innehålla avtals- och köprättsliga stadganden och stadganden om rättegångsväsendet. Ur förarbetena till självstyrelselagen framgår att begreppet illojal konkurrens ändrades till otillbörligt förfarande i näringsverksamhet som faller inom rikets behörighet enligt 27 § 10 punkten i självstyrelselagen. Högsta domstolen prövade år 1984 behörighetsfördelningen i förhållande till ett landstingsbeslut som uppvisade stora likheter med ovan nämnt beslut. Domstolen konstaterade även då att 2 kap. i konsumentskyddslagen hänfördes till lagstiftningen om illojal konkurrens och att bestämmelserna knöt an till den riket förbehållna privaträttsliga lagstiftningen.[23]
Högsta domstolens slutsatser om behörighetsfördelningen gällande konsumentskydd verkar delvis ha tagit fasta på om de bestämmelser som berördes var av privat- eller offentligrättslig karaktär. Det huvudsakliga syftet med konsumentskyddslagstiftningen är att skydda konsumenten, i det här fallet fastighetsmäklarrörelsernas uppdragsgivare eller uppdragsgivarnas motparter. Konsumentskyddslagstiftningen tar särskilt sikte på de avtalsrättsliga bestämmelserna, t.ex. vad som ska ingå i ett avtal mellan konsument och näringsidkare. Den näringsrättsliga regleringen är emellertid mera av offentligrättslig karaktär och hänför sig främst till förhållandet mellan myndighet och näringsidkare. Till exempel kan det handla om en i lag föreskriven registreringsplikt och i lag föreskrivna förutsättningar för utövandet av viss näringsverksamhet. Dock kan både bestämmelserna som är av näringsrättslig och konsumenträttslig karaktär huvudsakligen syfta till att skydda konsumenten.
Av förarbetena till rikslagstiftningen framgår att avsikten har varit att samla bestämmelserna av näringsrättslig karaktär i lagen om fastighetsförmedlingsrörelser och rörelser för förmedling av hyreslägenheter och hyreslokaler (RP 61/2000 rd, s. 14). Samtidigt framgår det att syftet har varit att samla de avtalsrättsliga bestämmelserna om förmedlingsverksamhet i lagen om förmedling av fastigheter och hyreslägenheter (RP 58/2000 rd, s. 3). Landskapsregeringen utgår i övervägandena från att det som föreskrivs i den förstnämnda rikslagen huvudsakligen är att betrakta som hörande till landskapets lagstiftningsbehörighet gällande näringsverksamhet. Däremot torde regleringen i den sistnämnda rikslagen huvudsakligen falla inom rikets lagstiftningsbehörighet gällande konsumentskydd. Till exempel skulle avskaffandet av den näringsrättsliga reglementeringen av fastighetsmäklarverksamheten på Åland innebära att dylika särskilda riksbestämmelser av konsumenträttslig natur fortsättningsvis gäller på Åland i samband med utövandet av fastighetsmäklarverksamhet.
Inskränkningar i näringsfriheten enligt Finlands grundlag
Riket har lagstiftningsbehörighet i fråga om stiftande, ändring och upphävande av grundlag samt avvikelse från grundlag enligt 27 § 1 punkten i självstyrelselagen. Till denna del kan konstateras att det i samband med lagstiftningskontrollen har förutsatts att landskapslagar också uppfyller krav i grundlagen, särskilt bestämmelserna i 2 kap. om grundläggande fri- och rättigheter. Även landskapslagar gällande näringsverksamhet ska vara förenliga med krav som ställs enligt grundlagen, dock med den reservationen att 11 § i självstyrelselagen ger befogenhet att genom landskapslag inskränka rätten att i landskapet utöva rörelse eller yrke som näring för den som inte har hembygdsrätt. I förarbetena till självstyrelselagen anges att det i landskapslag bl.a. kan tas in ett stadgande om att som villkor för bolags näringsrätt på Åland kan uppställas att en viss del av bolagets aktier ägs av personer som har hembygdsrätt (RP 73/1990 rd, s. 41).
Inskränkningar i utövandet av fastighetsmäklarverksamhet berör 18 § i grundlagen som föreskriver om näringsfrihet. Enligt 18 § 1 mom. i grundlagen har var och en i enlighet med lag rätt att skaffa sig sin försörjning genom näring som han eller hon har valt fritt. Uttrycket "i enlighet med lag" i momentet antyder att det finns en möjlighet att begränsa denna lagfästa rättighet genom lag (RP 309/1993 rd, s. 71/II och GrUB 25/1994 rd). Bestämmelsen infördes genom den grundrättighetsreform som trädde i kraft år 1995. Både Ålandsdelegationen och högsta domstolen har prövat landskapslagars förenlighet med grundlagens bestämmelse om näringsfrihet. Högsta domstolen har konstaterat att ett system med koncession innebär ett visst intrång i näringsfriheten och i det specifika fallet saknades i landskapslag närmare kriterier för utövande av landskapsregeringens prövningsrätt vid beviljande av koncession. Landskapslagen kompletterades senare med sådana kriterier med anledning av domstolens påpekanden.[24] På ett motsvarande sätt bedömde Ålandsdelegationen förhållandet mellan den grundlagsfästa näringsfriheten och bestämmelser i landskapslag om förutsättningar för tillstånd till trafikskolor och trafiklärartillstånd samt om återkallande av sådana tillstånd.[25]
Eftersom prövningen i samband med lagstiftningskontrollen har utgått från att landskapets materiella lagstiftningsbehörighet gällande näringsverksamhet ska utnyttjas med beaktande av näringsfriheten i grundlagen redogörs i korthet för grundlagsutskottets tolkningspraxis på området. Grundlagsutskottet har betraktat näringsfrihet som huvudregel enligt 18 § 1 mom. i grundlagen men i sin praxis ansett att näringsverksamhet kan göras beroende av tillstånd av skäl som är acceptabla med tanke på de grundläggande fri- och rättigheterna. Bestämmelserna bör uppfylla också andra allmänna villkor för en lag som begränsar en grundläggande rättighet (GrUU 16/2003 rd, s. 2/I, GrUU 67/2002 rd, s. 2/I). Grundlagsutskottet har ansett att villkoren för inskränkning av grundläggande fri- och rättigheter ska bedömas dels utifrån eventuella lagförbehåll i de fri- och rättighetsspecifika bestämmelserna, dels utifrån allmänna doktriner om de grundläggande fri- och rättigheterna. Som allmänna villkor för inskränkningar gäller framför allt att dessa ska konstitueras genom en lag, vara noga avgränsade och exakt definierade, att grunderna för inskränkningar är acceptabla, att kravet på proportionalitet uppfylls, att rättsskyddsarrangemangen är adekvata och att inskränkningarna inte står i strid med Finlands internationella förpliktelser visavi de mänskliga rättigheterna (GrUU 5/1999 rd, s. 2).
Grundlagsutskottet har vid inskränkning av näringsfriheten ansett det viktigt att bestämmelserna om tillståndsvillkor och tillståndets giltighet garanterar en tillräcklig förutsebarhet i myndigheternas verksamhet. Betydelsefullt i detta avseende är bl.a. i vilken omfattning myndigheternas befogenheter bygger på bunden prövning eller ändamålsenlighetsprövning. Dessutom ska myndighetens befogenhet att förena tillstånd med villkor grunda sig på exakta bestämmelser i lag (se t.ex. GrUU 32/2010 rd, s. 7—8). När det gällt bestämmelser om näringsverksamhet har utskottet brukat anse att återkallande av tillstånd får mer kännbara följder än avslag på tillståndsansökan, eftersom återkallandet innebär ett ingrepp i den enskildes rättsliga ställning. Därför har utskottet ansett att det för att lagstiftningen ska vara proportionerlig är nödvändigt att möjligheten att återkalla tillstånd kopplas till allvarliga eller väsentliga förseelser eller försummelser och till att eventuella anmärkningar och varningar till tillståndshavaren inte har lett till att bristerna i verksamheten har korrigerats (se t.ex. GrUU 31/2006 rd, s. 2, GrUU 8/2006 rd, s. 3/II, GrUU 48/2005 rd, s. 2/I).
När det gäller i lag föreskriven befogenhet att ändra tillstånd har grundlagsutskottet ansett att befogenheten att ändra ett tillstånd för näringsutövning och villkoren i det med hänsyn till proportionaliteten i regleringen bör begränsas till situationer där ändringarna är nödvändiga för att verksamhetsvillkoren förändrats väsentligt (GrUU 62/2002 rd, s. 3). Då det gäller registreringsskyldighet i samband med utövning av viss näring har grundlagsutskottet ansett att en i lag föreskriven registreringsskyldighet kan i konstitutionellt hänseende jämföras med tillståndsplikt. Den här typen av bestämmelser måste uppfylla de allmänna kraven på lagar som begränsar någon grundläggande fri- eller rättighet (se t.ex. GrUU 58/2014 rd, s. 5). Bestämmelser i lag om anmälningsskyldighet utgör inget problem ur näringsfrihetssynpunkt, i synnerhet inte då myndigheten inte förväntas fatta några beslut med anledning av anmälan (GrUU 54/2002 rd, s. 3). Det är inte heller något problem med tanke på näringsfriheten att det finns en anmälningsplikt när en viss verksamhet inleds, i synnerhet som en försummelse inte omedelbart innebär ett förbud att utöva verksamheten (GrUU 16/2009 rd, s. 3).
När det specifikt gäller utövandet av fastighetsmäklarverksamhet finns även en koppling till 19 § 4 mom. i grundlagen som föreskriver att det allmänna ska främja vars och ens rätt till bostad och möjligheter att själv ordna sitt boende. Då grundlagsutskottet bedömde förslaget till rikets lagstiftning om fastighetsförmedlingsrörelser omfattade utskottet motiveringen att det samhälleliga målet med regleringen är att säkerställa att förmedlingsverksamheten idkas tillförlitligt och yrkesskickligt och att oseriösa förfaringssätt inte används vid förmedlingsverksamheten. Utskottet ansåg att det var fråga om ett vägande samhälleligt behov. Regleringen var ägnad att öka förtroendet för förmedlingsverksamheten, vilket har betydelse med tanke på individernas möjligheter att skaffa sig tillfredsställande boendeförhållanden. Regleringen kunde sålunda också anses stödja bestämmelserna i 19 § 4 mom. i grundlagen (GrUU 24/2000 rd). Landskapsregeringen konstaterar att den föreslagna lagstiftningen i relevanta avseenden motsvarar rikslagstiftningen och att den är förenlig med grundlagens bestämmelser om grundläggande fri- och rättigheter.
Betydande utövning av offentlig makt
I detta sammanhang bör även lyftas fram 124 § i grundlagen som föreskriver om överföringen av förvaltningsuppgifter på andra än myndigheter. Enligt bestämmelsen kan offentliga förvaltningsuppgifter anförtros andra än myndigheter endast genom lag eller med stöd av lag, om det behövs för en ändamålsenlig skötsel av uppgifterna och det inte äventyrar de grundläggande fri- och rättigheterna, rättssäkerheten eller andra krav på god förvaltning. Uppgifter som innebär betydande utövning av offentlig makt får dock ges endast myndigheter. Bestämmelsen är av intresse eftersom förslaget utgår från att fastighetsmäklare som vill visa sin yrkeskompetens vid ett prov ska delta både i det fastighetsmäklarprov som ordnas i riket och det prov som ordnas på Åland. Centralhandelskammarens mäklarnämnd har till uppgift att ordna mäklarprovet i riket. Centralhandelskammaren är en offentligrättslig förening och en nämnd som verkar i anslutning till den är inte någon myndighet.
Grundlagsutskottet har i sitt utlåtande över propositionen om lagen om förmedlingsrörelser ansett att arrangerandet av fastighetsmäklarprov är en sådan offentlig förvaltningsuppgift som avses i 124 § grundlagen (GrUU 24/2000 rd). Detta är av intresse i samband med detta lagförslag eftersom det utgår från att även det mäklarprov som arrangeras av Centralhandelskammaren avläggs. I samband med ändringen av rikslagstiftningen om fastighetsmäklarverksamheten ansågs ett krav på avläggande av obligatoriskt mäklarprov vara problematiskt med tanke på 18 § och 124 § i grundlagen. Det ansågs vara av betydelse att konsekvensen av ett underkänt mäklarprov skulle i sista hand kunna vara att man förlorar sitt yrke. Arrangerandet av mäklarprov skulle i ett sådant fall inbegripa drag som skulle kunna vara förenade med sådan betydande utövning av offentlig makt som inte får ges andra än myndigheter (RP 196/2012 rd, s. 9). Landskapsregeringen bedömer ändå att lagförslaget inte skulle ge Centralhandelskammaren en sådan uppgift som innebär betydande utövning av offentlig makt. Orsaken till detta är att deltagandet i rikets fastighetsmäklarprov inte skulle vara obligatoriskt eftersom de åländska fastighetsmäklarna även skulle kunna visa sin yrkeskompetens genom uppfyllandet av ett utbildningskrav. Därtill skulle landskapsregeringen kunna fatta beslut om att enbart det åländska fastighetsmäklarprovet ska avläggas, dock enligt de grunder som föreslås ingå i lag.
Lagförslagets förhållande till EU-rätten
EU:s behörighet och EU-rätten begränsar landskapets behörighet. I avsnitt 1.2 har i korthet redogjorts för den centrala EU-rätt som kan komma att tillämpas i samband med reglementerade näringar. EU-rätten utgår från att i de fall rätten att starta eller utöva en särskild verksamhet är reglerad i värdmedlemsstaten ska medborgare i andra medlemsstater som vill utöva denna verksamhet i princip uppfylla de villkor som följer av dessa bestämmelser.[26] Det framgår emellertid av EU-domstolens rättspraxis att nationella åtgärder som hindrar utövandet av de grundläggande friheterna i fördraget kan vara berättigade om de uppfyller fyra förutsättningar. De ska tillämpas på ett icke-diskriminerande sätt, de ska motiveras av tvingande hänsyn till allmänintresset, de ska vara ägnade att säkerställa förverkligandet av den målsättning som eftersträvas genom dem och de ska inte gå utöver vad som är nödvändigt för att uppnå denna målsättning.[27] Landskapsregeringen anser att registreringen av fastighetsmäklare på Åland fortsättningsvis behövs för att skydda konsumenterna och att den föreslagna lagstiftningen uppfyller de förutsättningar som ställs upp i EU-rätten.
Därtill kan noteras att det i samband med Finlands EU-medlemskap framförhandlades särskilda fördragsbestämmelser om Åland. Artikel 355.4 i fördraget om Europeiska unionens funktionssätt innehåller en specifik hänvisning till Åland och de särskilda fördragsbestämmelserna om landskapet Åland. Dessa specifikt åländska bestämmelser ingår i det s.k. Ålandsprotokollet som har fogats till Finlands anslutningsfördrag. Artikel 1 i Ålandsprotokollet tillåter att vissa bestämmelser om Åland tillämpas efter inträdet i EU. Med tanke på utövandet av näringsverksamhet bör det noteras att artikeln hänvisar till bestämmelser som gäller inskränkningar, på icke-diskriminerande grund, i etableringsrätten och i rätten att tillhandahålla tjänster för fysiska personer som inte har hembygdsrätt på Åland eller för juridiska personer utan tillstånd av de behöriga myndigheterna på Åland. Bestämmelsen uttrycker också den s.k. stand still-förpliktelsen som innebär att inga nya inskränkningar kan införas i förhållande till undantaget med stöd av regler som utfärdats efter den 1 januari 1994.[28] Landskapsregeringen konstaterar att de allmänna inskränkningarna i etableringsfriheten på Åland som undantas i Ålandsprotokollet inte påverkas av förslaget och att de gäller fortsättningsvis.
3. Landskapsregeringens överväganden
3.1 Bedömning av gällande lagstiftning om fastighetsmäklare
Landskapsförordningen om fastighetsmäklare antogs några år efter att gällande självstyrelselag trädde i kraft och behörigheten gällande reglementeringen av näringen överfördes till landskapet. Landskapsförordningens bestämmelser baserar sig till stor del på bestämmelserna i dåvarande rikslagstiftning. Rikets förordning om fastighetsmäklare upphävdes i samband med antagandet av gällande rikslagstiftning om fastighetsmäklarverksamhet. Genom grundrättighetsreformen i medlet av 1990-talet fördes näringsfriheten in som en grundläggande fri- och rättighet i regeringsformen. Bestämmelsen överfördes till 18 § i den nya grundlagen enligt vilken var och en i enlighet med lag har rätt att skaffa sig sin försörjning genom arbete, yrke eller näring som han eller hon valt fritt. Då rikets förordning om fastighetsmäklare upphävdes motiverades detta med hänvisning till att grundlagens ordalydelse "i enlighet med lag" hänvisar till möjligheten att genom lag begränsa den rätt som tryggas i bestämmelsen. Detta innebär att bestämmelser om utövande av näring enligt grundlagen inte får enbart utfärdas genom förordning (RP 61/2000 rd, s. 8).
Landskapsförordningen om fastighetsmäklare har antagits med stöd av 9 och 10 §§ i landskapslagen om rätt att utöva näring. Enligt 9 § kan genom landskapsförordning fastställas en skyldighet att göra anmälan innan ut-övande av viss näring inleds. Enligt 10 § kan landskapsregeringen fastställa särskilda bestämmelser för utövande av viss näring. Enligt 3 § i landskapsförordningen får fastighetsmäklarverksamhet endast utövas av den som registrerats som fastighetsmäklare hos landskapsregeringen. Vid tillämpningen av 18 § i grundlagen har grundlagsutskottet ansett att en i lag föreskriven registreringsskyldighet kan i konstitutionellt hänseende jämföras med tillståndsplikt då det gäller registreringsskyldighet i samband med utövning av viss näring. Den här typen av bestämmelser måste uppfylla de allmänna kraven på lagar som begränsar någon grundläggande fri- eller rättighet (se t.ex. GrUU 58/2014 rd, s. 5). Enligt 8 § i landskapslagen om rätt att utöva näring kan genom landskapslag fastställas en skyldighet att ansöka om tillstånd hos landskapsregeringen för utövande av viss näring. Även dessa synpunkter talar för att bestämmelserna om utövandet av fastighetsmäklaruppgifter huvudsakligen ska ingå i landskapslag.
Landskapsförordningen innehåller enskilda bestämmelser som entydigt ska ingå i lag. I landskapsförordningens 21 § föreskrivs om straff för ut-övande av fastighetsmäklarverksamhet utan registrering. Den straffrättsliga legalitetsprincipen i grundlagens 8 § kräver att straffen för brott ska anges i lag (se RP 309/1993 rd, GrUU 21/2005 rd och GrUU 34/2004 rd). Samtidigt föreskriver landskapsförordningens 19 § om administrativa påföljder. Grundlagsutskottet har tillämpat 2 § 3 mom. i grundlagen så att de allmänna grunderna för administrativa påföljder ska bestämmas i lag eftersom det innebär utövning av offentlig makt att påföra en sådan avgift (GrUU 14/2013 rd). Av ovan nämnda skäl drar landskapsregeringen slutsatsen att regleringen av fastighetsmäklarverksamheten huvudsakligen ska överföras till lagnivå. All relevant landskapslagstiftning om utövandet av fastighetsmäklarverksamhet bör samlas i en enda landskapslag och den gällande landskapsförordningen ska upphävas.
3.2 En ändamålsenlig lagstiftningsmodell
Till grund för förslaget till ny lagstiftning ska ligga en lagstiftningsmodell som bildar en både praktiskt och teoretiskt fungerande rättslig ram för ut-övandet av fastighetsmäklarverksamheten på Åland. Ur lagstiftningen bör så tydligt som möjligt framgå vilket handlande som är tillåtet respektive förbjudet i samband med utövandet av fastighetsmäklarverksamhet. Ur konsumentens synvinkel är detta mycket viktigt eftersom ett eget hus eller en egen bostad ofta är den enskilt största investeringen under livstiden. Fastighetsmäklarna har ofta en central roll i samband med denna affär. Samtidigt som konsumenternas ställning är tryggad bör lagen ge så goda förutsättningar som möjligt för fastighetsmäklare att bedriva sin verksamhet. En mäklare bör veta vad som krävs av honom eller henne i förhållande både till uppdragsgivaren och till dennes motpart. Tillsynen och påföljdssystemet bör vara effektivare än i dagsläget. Detta ökar också förtroendet för fastighetsmäklarverksamheten.
Den tidigare rikslagstiftningen om fastighetsmäklare har fungerat som förebild vid utformningen av landskapsförordningen om fastighetsmäklare. I dagsläget har den reglering som på Åland ingår i landskapsförordningen om fastighetsmäklare i riket sin motsvarighet i lagen om fastighetsförmedlingsrörelser och rörelser för förmedling av hyreslägenheter och hyreslokaler. Förslaget till ny landskapslagstiftning utgår från denna rikslag. Detta är ändamålsenligt då den åländska fastighetsmäklarverksamheten annars också är föremål för rikslagstiftning i en betydande omfattning. I de flesta fall är det skäligt att de krav som i dagsläget ställs på fastighetsmäklare i riket också ställs på åländska fastighetsmäklare. Dock bör förslaget till ny landskapslagstiftning beakta de åländska särförhållandena, t.ex. så att förvaltningslösningarna inte blir onödigt kostsamma eller betungande med beaktande av den åländska fastighetsmarknaden och det begränsade antalet fastighetsmäklare på Åland. Lagstiftningslösningarna ska också vara sådana att både konsumenter och fastighetsmäklare alltid kan fungera på svenska på Åland.
3.3 Överväganden gällande ny fastighetsmäklarlagstiftning
Fastighetsmäklarverksamhet och lagstiftningens tillämpningsområde
Landskapsförordningen om fastighetsmäklare tillämpas på fastighetsmäklarverksamhet. I avsnitt 1.1 redogjordes för vad detta begrepp omfattar. Vid mäklarverksamheten sammanförs avtalsparterna samtidigt som mäklaren får inkomst eller annan ekonomisk fördel vid utövandet av denna verksamhet. Till mäklarens tjänster brukar åtminstone höra bedömning av fastighetens värde, uppgörandet av förmedlingsavtal, annonsering i tidning och annan marknadsföring, visning av fastigheten, mottagande av anbud och avfattning av köpebrevet. Även råd och anvisningar till säljaren samt information om försäljningsobjektet till intresserade köpare är centrala uppgifter för fastighetsmäklarna. Till mäklarens uppgifter hör också att skaffa dokument som berör bostaden eller fastigheten, t.ex. för bostäder disponentintyg och bolagsordning samt för fastigheter bl.a. fastighetsregisterutdrag och gravationsbevis. Mäklaren ska också känna till och meddela om betydande planändringar i ett bostadsområde.
Numera definieras i 1 § i lagen om fastighetsförmedlingsrörelser och rörelser för förmedling av hyreslägenheter och hyreslokaler vilken förmedlingsverksamhet som är registreringspliktig i riket. Till sådan verksamhet räknas både fastighetsförmedling och förmedling av hyreslägenheter och hyreslokaler. I landskapsförordningen avsedd fastighetsmäklarverksamhet omfattar inte yrkesmässig eller kontinuerlig förmedling av hyresavtal till bostadslägenheter. Denna begränsning kan inte anses tillfredsställande med tanke på att åländska konsumenter även behöver ett fullgott rättsskydd i samband med att åländska mäklare förmedlar hyresavtal. I rikslagstiftningen föreskrivs om olika undantag från lagstiftningen och registreringsplikten, t.ex. sporadisk förmedlingsverksamhet är inte registreringspliktig. Det samma gäller förmedling av nyttjanderätt till en fritidsbostad om avtalet om nyttjanderätt ingås för högst sex månader. Landskapsregeringen anser att tillämpningsområdet för den föreslagna landskapslagen bör motsvara rikslagens tillämpningsområde. Registreringsplikten ska givetvis inte omfatta sådan försäljning eller uthyrning som ägaren själv tar hand om, dvs. ägarens försäljning eller uthyrning ska inte definieras som registreringspliktig fastighetsmäklarverksamhet. Vid sådan försäljning måste dock andra i lag föreskrivna relevanta krav följas (t.ex. formkrav vid överlåtelse av fast egendom).
I rikslagstiftningen om fastighetsmäklarverksamhet finns en uppdelning i fastighetsförmedling och förmedling av hyreslägenhet och hyreslokal. Fastighetsförmedling får utövas endast av en sådan enskild näringsidkare eller juridisk person som har registrerats som fastighetsförmedlingsrörelse medan förmedling av hyreslägenheter och hyreslokaler får utövas av en sådan enskild näringsidkare eller juridisk person som har registrerats som rörelse för förmedling av hyreslägenheter och hyreslokaler eller som fastighetsförmedlingsrörelse. Rikslagstiftningen föreskriver om olika register, prov och benämningar för dessa olika typer av förmedlingsverksamheter. Eftersom såväl antalet fastighetsmäklare, den åländska fastighetsmarknaden som myndigheternas administrativa resurser är begränsade kan det ifrågasättas om det i den åländska lagstiftningen behöver finnas en motsvarande uppdelning i fastighetsförmedling och förmedling av hyreslägenhet och hyreslokal. På Åland är det mera ändamålsenligt att all form av mäklarverksamhet slås ihop så att det finns enbart en registreringsplikt, ett register över fastighetsmäklarrörelser, ett fastighetsmäklarprov, ett register över fastighetsmäklare godkända i provet och en benämning på fastighetsmäklare.
Förslaget om att det inte ska finnas en separat registreringsplikt för förmedling av hyreslägenheter och hyreslokaler medför att de benämningar och den begreppsapparat som används i rikslagstiftningen inte kan användas som sådan på Åland. Landskapsregeringen föreslår att begreppsapparaten i den nya landskapslagstiftningen huvudsakligen bör basera sig på den som används i landskapsförordningen om fastighetsmäklare. Begreppet fastighetsmäklarverksamhet ska omfatta all registreringspliktig förmedlingsverksamhet. Enligt förslaget ska den registreringspliktiga verksamheten alltid bedrivas av en fastighetsmäklarrörelse. Detta avser en enskild näringsidkare eller juridisk person som utövar fastighetsmäklarverksamhet och som har registrerats i enlighet med lagstiftningen. Begreppet fastighetsmäklare hänvisar till den fysiska person som utövar fastighetsmäklarverksamhet för en registrerad fastighetsmäklarrörelse och som uppfyller de krav på yrkeskompetens som lagen föreslås innehålla.
Förutsättningar för registrering av fastighetsmäklarrörelser
I dagsläget finns enbart ett fåtal krav som ska uppfyllas inför registrering hos landskapsregeringen före utövandet av fastighetsmäklarverksamhet kan inledas. Enligt 4 § i landskapsförordningen om fastighetsmäklare kan den som är myndig och inte är försatt i konkurs och som har avlagt fastighetsmäklarprov registreras som fastighetsmäklare. Ur landskapsförordningens 5 § framgår också att det till ansökan ska fogas en utredning om att den ansvarige föreståndaren uppfyller de krav som ställs i 4 §, om sökanden är en sammanslutning. Landskapsregeringen anser att de krav som ställs inför registrering bör utvecklas och har redan tidigare konstaterat att den nuvarande landskapslagstiftningen är bristfällig då den inte förutsätter att fastighetsmäklare ska ha en ansvarsförsäkring.[29] En central förutsättning för registrering enligt rikslagstiftningen är att anmälaren är tillförlitlig, t.ex. ska anmälaren inte genom sin tidigare verksamhet ha visat sig vara uppenbart olämplig för förmedlingsverksamhet. Landskapsregeringen anser att det är rimligt att motsvarande krav också ska ställas på åländska fastighetsmäklare.
Redan i dagsläget utgår landskapslagstiftningen från den ansvariga föreståndarens centrala roll i samband med utövandet av fastighetsmäklarverksamhet. Enligt landskapsförordningen om fastighetsmäklare ska den ansvarige föreståndaren vara en registrerad fastighetsmäklare. Den ansvarige föreståndarens uppgift är att direkt delta i skötseln av fastighetsmäklaruppgifterna, övervaka personalens verksamhet och svara för att fastighetsmäklarverksamheten är lagenlig. Också de föreslagna lagbestämmelserna ska utgå från den ansvariga föreståndarens centrala roll och föreståndaren ska fortsättningsvis uppfylla krav på yrkeskompetens. Sedan den 1 januari 2016 ska den ansvariga föreståndaren vid en förmedlingsrörelse i riket se till att minst hälften av de personer som är anställda hos förmedlingsrörelsen och som utför förmedlingsuppdrag vid dess verksamhetsställen har yrkeskompetens som visats i ett mäklarprov. Även andra personer som utför förmedlingsuppgifter ska ha sådan tillräcklig yrkesskicklighet som uppgiften förutsätter. Landskapsregeringen anser att kraven på yrkeskompetens också måste utvidgas för de åländska fastighetsmäklarna.
För att skydda konsumenterna och för att utövningen av alla mäklaruppdrag ska uppfylla vissa kvalitetskrav bör kraven på yrkeskompetens gälla samtliga de personer som utför mäklaruppdrag inom en fastighetsmäklarrörelse på Åland. Om kravet på yrkeskompetens inte skulle gälla samtliga personer skulle skyddet för konsumenterna inte vara heltäckande och inte ens syfta till detta. Yrkeskompetensen ska huvudsakligen bestå i att fastighetsmäklaren behärskar den lagstiftning som behövs för att utöva verksamheten och behärska de åtgärder som ett mäklaruppdrag kräver i praktiken. Fortsättningsvis ska avläggandet av fastighetsmäklarprovet vara det huvudsakliga sättet att visa på innehav av yrkeskompetens. Enligt förslaget ska en person som vill utöva fastighetsmäklarverksamhet både avlägga ett åländskt fastighetsmäklarprov och det fastighetsmäklarprov som avses i 5 § 3 mom. i lagen om fastighetsförmedlingsrörelser och rörelser för förmedling av hyreslägenheter och hyreslokaler. Det sistnämnda provet organiseras av Centralhandelskammaren. Av orsaker som redogörs för nedanför föreslår landskapsregeringen att landskapsregeringen på vissa grunder ska kunna bestämma om övergång till ett system där en person som vill utöva fastighetsmäklarverksamhet på Åland enbart avlägger ett åländskt fastighetsmäklarprov.
Utöver avläggandet av fastighetsmäklarprov har landskapsregeringen bedömt hur yrkeskompetensen ska kunna visas genom att den person som vill utöva fastighetsmäklarverksamhet uppfyller ett i lag föreskrivet utbildningskrav. Utövandet av fastighetsmäklarverksamhet på Åland förutsätter bl.a. kunskaper om plan- och bygglagstiftning, fastighetsöverlåtelser samt jordförvärvs- och konsumentlagstiftning. Samtidigt behövs praktiska kunskaper och färdigheter t.ex. om hur köpeavtal upprättas. I dagsläget finns inte på Åland någon särskild utbildning inriktad på fastighetsmäklarverksamhet och det är osannolikt att sådan utbildning införs. I riket erbjuds visserligen olika utbildningar inriktade på fastighetsmäklarverksamhet men dessa verkar inte ordnas på svenska. Det finns också en särskild yrkesexamen för fastighetsmäklare.[30] I Sverige förutsätter lagstiftningen att en fastighetsmäklare har tillfredsställande utbildning.[31] Den svenska utbildningen är lämplig och ger goda förutsättningar för utövandet av fastighetsmäklarverksamhet på Åland, trots att den svenska utbildningen utgår från svensk lagstiftning och svenska förhållanden.
I dagsläget finns i många av EU:s medlemsstater alternativa sätt att erhålla kvalifikationer för att fungera som fastighetsmäklare. De flesta medlemsstater kräver två till tre års utbildning som också kan behöva kompletteras med praktik, yrkeserfarenhet eller ett prov.[32] Kommissionen har rekommenderat att både Finland och Sverige bör överväga möjligheten till alternativa vägar till fastighetsmäklaryrket. Detta är en bidragande orsak till att landskapsregeringen föreslår att yrkeskompetens som krävs för registrering som fastighetsmäklare på Åland också ska kunna visas genom ett utbildningskrav som grundar sig på lag. I detta sammanhang bör också noteras att den före 1993 tillämpliga lagstiftningen om fastighetsmäklare utgick från att yrkeskompetensen antingen kan visas genom godkännande i ett prov eller genom uppfyllandet av ett utbildningskrav. I det fallet uppfylldes kravet på yrkeskompetens också om personen hade avlagt juriskandidatexamen (se avsnitt 1.1).
Landskapsregeringen anser att den som har en avslutad högskoleutbildning med särskild inriktning på fastighetsmäklarverksamhet som motsvarar minst två års heltidsstudier ska anses uppfylla utbildningskravet. Landskapsregeringen ska i landskapsförordning kunna utfärda närmare bestämmelser om utbildningen, främst om vilken ämneskombination som anses vara mest ändamålsenlig med tanke på de åländska förhållandena och de krav som verksamheten ställer. Avsikten är att relevanta utbildningar i Sverige ska omfattas och att landskapsförordningens bestämmelser ska utformas därefter. Det ska således röra sig om en utbildning som specifikt är inriktad på fastighetsmäklarverksamhet. Därtill anser landskapsregeringen att också examen inom juridisk fakultet vid universitet eller därmed jämförbar högskola som motsvarar minst fyra års heltidsstudier ska anses uppfylla utbildningskravet. En sådan allmän juridisk examen ger goda förutsättningar att fungera som fastighetsmäklare eftersom verksamheten är mycket regelstyrd.
Landskapsregeringen ska inför registreringen som fastighetsmäklare bedöma om sökandens utbildning är lämplig och annars också uppfyller utbildningskravet. Införandet av det alternativa utbildningskravet medför att utbildningen måste bedömas i enlighet med landskapslagen (2017:22) om erkännande av yrkeskvalifikationer. Enligt lagen kan landskapsregeringen kräva att sökanden genomgår ett lämplighetsprov eller slutför en anpassningsperiod som inte överskrider tre år om innehållet i sökandens utbildning väsentligt avviker från den utbildning som krävs.
Ordnandet av fastighetsmäklarprovet
Den huvudsakliga avsikten med fastighetsmäklarprovet är att visa att den som ska sköta om förmedlingsuppdrag har kunskap om de bestämmelser som behövs för att utöva fastighetsmäklarverksamhet. Enligt 7 § i landskapsförordningen ska deltagarna även visa att de har praktisk kunskap om fastighetsmäklarverksamhet och behärskar de ärenden som kan omfattas av verksamheten samt att de kan göra upp de handlingar som behövs vid ett fastighetsmäklaruppdrag. Fastighetsmäklarprov ska hållas minst en gång per år, förutsatt att det finns ett behov av detta. Landskapsregeringen tillsätter för fyra år i sänder en fastighetsmäklarnämnd vars uppgift är att ordna fastighetsmäklarprovet. Även om landskapslagstiftningen om fastighetsmäklare inte har ändrats sedan 1996 har den praktiska tillämpningen ändrats väsentligt. Dessa ändringar gäller både förutsättningarna för registrering av fastighetsmäklare och vilka kunskaper som prövas i det åländska fastighetsmäklarprovet.
För registreringen av fastighetsmäklare på Åland krävdes ursprungligen att personen enbart har godkänts i det fastighetsmäklarprov som ordnades av den åländska fastighetsmäklarnämnden. Landskapsregeringen gick år 2005 in för att kräva två godkända fastighetsmäklarprov på Åland.[33] Dels det prov som ordnas av Centralhandelskammaren i riket, dels det prov som ordnas av den fastighetsmäklarnämnd som tillsätts av landskapsregeringen. De åländska proven ansågs tidigare som alltför svåra och inte lika omfattande som de finska proven. I det åländska provet har senare främst prövats kunskaperna i de rättsområden som hör till landskapets lagstiftningsbehörighet. Inom dessa rättsområden kan landskapets lagstiftning avvika från rikets lagstiftning. Till exempel är det viktigt att åländska fastighetsmäklare har grundliga kunskaper om den åländska jordförvärvslagstiftningen som innebär begränsningar för vem som kan äga fast egendom på Åland. Dylika kunskaper som avgränsas till Åland prövas inte i rikets fastighetsmäklarprov.
Det kan vara både ändamålsenligt och praktiskt om de åländska fastighetsmäklarnas yrkeskompetens också prövas i ett rikstäckande prov. Det finns redan en lång erfarenhet av att ordna rikets fastighetsmäklarprov. Till övervägande delar är det som prövas i rikets fastighetsmäklarprov relevant också i samband med utövandet av fastighetsmäklarverksamhet på Åland. Man behöver ändå vara medveten om att en del av den lagstiftning som rikets prov gäller inte är tillämplig på Åland. Om de åländska fastighetsmäklarna enbart deltar i det åländska fastighetsmäklarprovet måste det finnas en kontinuerlig kompetens- och kunskapsinhämtning för att göra upp det åländska fastighetsmäklarprovet. De som gör upp det åländska provet skulle till stor del göra ett dubbelarbete i förhållande till provet i riket. Detta är nödvändigtvis inte rationellt med tanke på antalet åländska prov och deltagare.
Möjligheterna att rekrytera lämpliga medlemmar till den åländska nämnden kan vara mera begränsade om medlemmarna också ska behärska och kontinuerligt följa med den rikslagstiftning som provet i riket baserar sig på. En annan fördel med att åländska fastighetsmäklare också deltar i rikets fastighetsmäklarprov är att dessa fastighetsmäklare då kan registrera sig i riket. Det finns också vissa nackdelar om åländska fastighetsmäklare också förutsätts avlägga rikets fastighetsmäklarprov. Tidigare nämndes att en del av den rikslagstiftning som rikets prov avser inte är tillämplig på Åland, dvs. provet riket är inte anpassade till förhållandena på Åland. I dagsläget är det inte möjligt att skriva provet på Åland utan deltagandet sker antingen i Helsingfors, Uleåborg eller Tammerfors. De åländska fastighetsmäklarna måste också betala dubbla avgifter.[34] Landskapsregeringen anser ändå att fördelarna överväger gällande ett system där påvisandet av yrkeskompetens sker genom godkännande både i det åländska provet och provet i riket.
Ett både praktiskt och principiellt problem är att provet i riket visserligen kan avläggas på svenska men att litteraturförteckningen i dagsläget omfattar endast i mycket begränsad utsträckning svenskspråkig litteratur. Orsaken till detta är att det inte finns lämplig provlitteratur på svenska. Det finns inte heller översättningar av den finskspråkiga litteraturen. I avsnitt 1.3 redogjordes för JO:s slutsatser där det konstateras att de med svenska som modersmål försätts i en också vad gäller indirekt diskriminering ofördelaktigare ställning än de med finska som modersmål. De språkliga brister som JO pekade på är också problematiska med tanke på att 36 § i självstyrelselagen föreskriver att landskapet är enspråkigt svenskt och ämbetsspråket är svenska inom landskapsförvaltningen. I detta fall handlar det visserligen om språkliga förhållanden utanför Åland men sådana förhållanden ska inte utsträckas till Åland med stöd av landskapslag. För att beakta denna problematik bör landskapsregeringen ges befogenhet i lag att övergå till ett system som enbart baserar sig på godkännande i det åländska fastighetsmäklarprovet. Det är även möjligt att landskapsregeringen behöver fatta ett sådant beslut av andra orsaker än språkliga, t.ex. för att behörighetsfördelningen enligt självstyrelselagen eller lagstiftningen ändrar på ett så väsentligt sätt att kunskaperna i den lagstiftning som prövas i rikets fastighetsmäklarprov i en alltför stor omfattning inte mera är relevant på Åland.
Tillsynen över fastighetsmäklarverksamheten på Åland
I dagsläget ska landskapsregeringen övervaka att landskapsförordningen om fastighetsmäklare iakttas. Enligt 19 § i landskapsförordningen kan polisen ge en varning åt en fastighetsmäklare eller en ansvarig föreståndare som inte följer bestämmelserna i landskapsförordningen eller anvisningar som givits med stöd av den. Om en försummelse eller förseelse är allvarlig eller upprepas trots varning kan landskapsregeringen på begäran av polisen avbryta fastighetsmäklarverksamheten för en viss tid eller tillsvidare. Det torde vara ovanligt att polismyndigheterna har i lagstiftning givits befogenhet att ge varningar åt näringsidkare. I den föreslagna lagen placeras samtliga tillsynsbefogenheter hos landskapsregeringen och i lagen föreskrivs om landskapsregeringens tillsynsbefogenheter. Med stöd av bestämmelser i landskapslag ska landskapsregeringen bl.a. kunna förbjuda en fastighetsmäklarrörelses verksamhet helt eller delvis för viss tid.
Förutsättningarna för en effektiv tillsyn förbättras då bestämmelserna om straff och administrativa påföljder överförs till landskapslag. Flera olika myndigheter, både inom landskapets och rikets behörighetsområden, har i dagsläget tillsynsansvar över fastighetsmäklarverksamheten på Åland. Landskapsregeringen är inte behörig att övervaka fastighetsmäklarverksamheten till den del frågan berör rikets lagstiftningsbehörighet, t.ex. rikets konsumentskyddslagstiftning. Till denna del ska Statens ämbetsverk på Åland övervaka att fastighetsmäklarna på Åland ger korrekt prisinformation vid marknadsföring. Konsumentombudsmannen övervakar fastighetsmäklarnas marknadsföring och de förfaranden som tillämpas i kundrelationerna. Marknadsdomstolen och, i begränsad utsträckning, konsumentombudsmannen kan förbjuda en näringsidkare att fortsätta eller upprepa ett förfarande som strider mot bestämmelserna i konsumentskyddslagen.
För att råda bot på den splittrade tillsynen av de åländska fastighetsmäklarna bör antingen samarbetet mellan de olika tillsynsmyndigheterna intensifieras eller tillsynen av fastighetsmäklarna centraliseras till en huvudansvarig tillsynsmyndighet. Landskapsregeringen anser att det bör föras diskussioner med ansvariga riksmyndigheter för att utreda om tillsynsuppgifter som i dagsläget hör till riksmyndigheter kunde överföras till tillsynsmyndigheten på Åland med stöd av en överenskommelseförordning eller att tillsynen samordnas på ett effektivare sätt. En eventuell överföring av ytterligare tillsynsuppgifter över fastighetsmäklarna till landskapsregeringen förutsätter att det finns administrativa resurser och kompetens för det ändamålet. Slutligen kan noteras att fastighetsmäklarna i riket är föremål för branschens övervakning, särskilt inom ramen för Fastighetsförmedlingsbranschens centralförbund r.f. Denna övervakning är av begränsad betydelse på Åland eftersom lagstiftningen delvis är en annan på Åland. Det kan också ifrågasättas i vilken omfattning förbundet har förutsättningar att ha enspråkigt svenska medlemmar eftersom förbundets hemsida inte är tillgänglig på svenska.
Register över fastighetsmäklare och fastighetsmäklarrörelser på Åland
Landskapsförordningen om fastighetsmäklare förutsätter registrering av fastighetsmäklarna hos landskapsregeringen. Grundlagens 10 § 1 mom. föreskriver att närmare bestämmelser om skydd för personuppgifter utfärdas genom lag. Grundlagsutskottet har ansett att det är viktigt att reglera i lag åtminstone syftet med registreringen av personuppgifter, innehållet i uppgifterna, det tillåtna användningsändamålet inklusive rätten att överlåta registrerade uppgifter, den tid uppgifterna finns kvar i registret och den registrerades rättsskydd. Regleringen på lagnivå ska dessutom vara täckande och detaljerad. Dessa synpunkter är överlag tillämpliga på regleringen av hur personuppgifter används (GrUU 14/2009 rd, s. 2). Grundlagsutskottet har nyligen justerat denna tidigare ståndpunkt och ansett att skyddet för personuppgifter bör i första hand tillgodoses med stöd av den allmänna dataskyddsförordningen och den nya nationella allmänna lagstiftningen. Speciallagstiftning om skyddet av personuppgifter bör vara avgränsad till nödvändiga bestämmelser inom ramen för det nationella handlingsutrymme som dataskyddsförordningen medger. Dock anser grundlagsutskottet att känsliga personuppgifter fortsättningsvis ska vara föremål för detaljerad reglering på lagnivå (GrUU 14 /2018 rd).
I den föreslagna lagen ingår både bestämmelser om ett register över fastighetsmäklarrörelser och ett register över fastighetsmäklare. Registret över fastighetsmäklarrörelser ska innehålla uppgifter om de fastighetsmäklarrörelser, antingen enskilda näringsidkare eller juridiska personer, som har registrerats vid landskapsregeringen och som ska ha rätt att utöva fastighetsmäklarverksamhet på Åland. Ur den föreslagna lagen ska både framgå vilka uppgifter som ska antecknas i registret över fastighetsmäklarrörelser och på vilka grunder landskapsregeringen ska kunna stryka en fastighetsmäklarrörelse ur registret. Fastighetsmäklarregistret ska i sin tur innehålla uppgifter om de fysiska personer som uppfyller det krav på yrkeskompetens som enligt lagen ställs på fastighetsmäklare. I det registret antecknas då antingen uppgift om avlagt fastighetsmäklarprov eller den utbildning som uppfyller kravet på yrkeskompetens.
God fastighetsmäklarsed
Enligt 10 § i landskapsförordningen om fastighetsmäklare ska fastighetsmäklare iaktta god fastighetsmäklarsed. Begreppet god förmedlingssed finns både i 4 § i lagen om fastighetsförmedlingsrörelser och rörelser för förmedling av hyreslägenheter och hyreslokaler och 7 § i lagen om förmedling av fastigheter och hyreslägenheter. Enligt förarbetena till den förstnämnda bestämmelsen ingår i god förmedlingssed i synnerhet att förmedlingsverksamheten är tillförlitlig och öppen, att uppgifterna sköts med omsorg samt att förmedlaren är lojal mot uppdragsgivaren och dennes motpart. Även etablerad praxis i branschen, konsumentombudsmannens anvisningar, konsumentklagonämndens rekommendationer och domstolarnas beslut ska beaktas (RP 61/2000 rd, s. 15–16). Det finns viss rättspraxis gällande god förmedlingssed. Domstolar har i enskilda fall konstaterat att mäklares förfarande i riket har stridit mot god förmedlingssed.[35]
God förmedlingssed är således en flexibel norm som gör det möjligt att ingripa mot nya, tidigare okända oseriösa förfaringssätt. I riket har Finlands Fastighetsmäklarförbund r.f. upprättat anvisningar om god förmedlingssed och dessa tillämpas när parter som befinner sig i konsumentställning använder förmedlingstjänster. Anvisningarna uppdateras kontinuerligt och skildrar förbundets syn på god förmedlingssed vid varje publikationstidpunkt. Denna form av kodifierad praxis och självreglering förekommer även inom andra branscher. Välkända exempel på branschens självreglering är journalistreglerna och reglerna om god advokatsed. God förmedlingssed och god fastighetsmäklarsed är förankrade i lagstiftning medan vissa branschers regelverk enbart är av etisk natur. Begreppet god revisionssed har till denna del likheter med god förmedlingssed eftersom de båda baserar sig på bestämmelser i lag. Biträdande justitieombudsmannen har konstaterat att lagstiftaren har för revisionsväsendets vidkommande godkänt att en öppet formulerad norm får sin innebörd från annat håll än från själva lagen – i stor utsträckning t.o.m. genom rekommendationer som publiceras av en privaträttslig förening. Det är i sista hand fråga om att lagstiftaren har ställt upp målet medan yrkeskåren själv bestämmer hur målet ska uppnås.[36]
Det finns veterligen ingen rätts- eller myndighetspraxis där begreppet god fastighetsmäklarsed har tillämpats i förhållande till en åländsk fastighetsmäklare. I ett enskilt klagomålsärende har landskapsregeringen gjort bedömningen att begreppet fastighetsmäklarsed till övervägande delar rör förhållandet mellan fastighetsmäklare och konsument, dvs. det som innefattas i god fastighetsmäklarsed berör främst konsumentskydd som är en riksbehörighet enligt självstyrelselagen.[37] Med tanke på att lagstiftningsbehörigheten gällande fastighetsmäklarverksamheten är delad enligt självstyrelselagen kan inte ovan nämnda anvisningar om god förmedlingssed gälla som sådana på Åland. Det rör sig om anvisningar som antagits av en privaträttslig förening i riket. Anvisningarna har skrivits utgående från gällande rikslagstiftning, dvs. anvisningarna beaktar inte att lagstiftningen delvis skiljer sig på Åland. God fastighetsmäklarsed får åtminstone delvis sitt innehåll genom tillsynsmyndigheternas praxis och tillsynsmyndigheterna på Åland skiljer sig från dem i riket.
Landskapsregeringen konstaterar att god fastighetsmäklarsed på Åland delvis får sitt innehåll från andra källor än i riket. I sista hand tar domstol ställning till vilken innebörd det i rikslagstiftningen förankrade begreppet god förmedlingssed skiljer sig från motsvarande i landskapslag förankrade krav på god fastighetsmäklarsed. Klart är att både fastighetsmäklare på Åland och i riket ska i sin verksamhet följa etiskt och yrkesmässigt godtagbara principer. Det bör också konstateras att landskapsregeringen i egenskap av tillsynsmyndighet, utan att det föreskrivs om saken i lag, har rätt att ge anvisningar och utlåtanden i ärenden som hör till den föreslagna lagens tillämpningsområde. Landskapsregeringen föreslår att det ur landskapslag ska framgå en skyldighet att iaktta god fastighetsmäklarsed vid utövandet av fastighetsmäklarverksamhet på Åland. Samtidigt ska det föreskrivas specifikt att fastighetsmäklarrörelsernas ansvariga föreståndare ska ha god kännedom om god fastighetsmäklarsed.
4. Landskapsregeringens förslag
Landskapsregeringen föreslår att lagtinget antar en landskapslag om fastighetsmäklarverksamhet. Den huvudsakliga målsättningen med den föreslagna lagen är att säkerställa att fastighetsmäklarverksamheten idkas tillförlitligt och yrkesskickligt och att oseriösa förfaringssätt inte används vid mäklarverksamheten. Den föreslagna regleringen ökar förtroendet för fastighetsmäklarverksamheten och förbättrar uppdragsgivarens och dennes motparts ställning. Genom lagförslaget uppnås också kraven i grundlagens 18 § som innebär att bestämmelserna om utövande av fastighetsmäklarverksamhet huvudsakligen måste finnas i lag.
I den föreslagna lagen definieras närmare vilken typ av verksamhet som utgör registreringspliktig fastighetsmäklarverksamhet. Registreringskravet utvidgas till förmedling av hyresavtal gällande bostadslägenheter. Lagen innehåller också skärpta krav för utövandet av fastighetsmäklarverksamhet på Åland. De ansvariga föreståndarna ska se till att de som utför mäklaruppdrag i anställning hos fastighetsmäklarrörelsen uppfyller lagens krav på yrkeskompetens. Kravet på yrkeskompetens kan antingen uppfyllas genom att personen avlägger fastighetsmäklarprov eller att personen har en i lag föreskriven utbildning. Registreringen av fastighetsmäklarrörelser förutsätter att det finns en ansvarsförsäkring för ersättandet av eventuella skador. Den som har för avsikt att utöva fastighetsmäklarverksamhet ska vara tillförlitlig, vilket definieras närmare i lagen. Fastighetsmäklarrörelserna ska hålla kunders medel åtskilda från rörelsens egna medel.
Enligt förslaget ska fastighetsmäklarrörelserna fortsättningsvis registrera sig hos landskapsregeringen. Landskapsregeringen ska föra ett register över fastighetsmäklarrörelser och ett annat register över enskilda fastighetsmäklare som uppfyller kravet på yrkeskompetens. En nämnd för mäklarprov ska ordna det åländska fastighetsmäklarprovet där kunskaperna om landskapslagstiftning och åländska förhållanden prövas. Lagen utgår från att åländska fastighetsmäklare ska avlägga både det åländska fastighetsmäklarprovet och fastighetsmäklarprovet i riket. Dock ska landskapsregeringen kunna besluta om övergång till ett system där enbart godkännande i det åländska fastighetsmäklarprovet förutsätts. Enligt lagförslaget ska tillsynen över efterlevnaden av den föreslagna lagen skötas av landskapsregeringen och ur lagen framgår närmare vilka tillsynsbefogenheter landskapsregeringen förfogar över.
Enligt förslaget bemyndigas landskapsregeringen i enlighet med 20 § 2 mom. i självstyrelselagen att fatta beslut om tidpunkten för lagens ikraftträdande. Landskapsregeringens målsättning är att sätta i kraft landskapslagen den 1 juni 2019. Landskapsregeringen föreslår att det krav på yrkeskompetens som utvidgas till att gälla alla som utför mäklaruppdrag på Åland ska tillämpas först fr.o.m. den 1 januari 2021. Syftet med detta är att reservera en tillräcklig tid för uppfyllandet av kravet på yrkeskompetens, men övergångsbestämmelserna dämpar väsentligt effekterna för personer som redan verkar i branschen. De personer som har deltagit i det fastighetsmäklarprov som ordnats i enlighet med landskapsförordningen om fastighetsmäklare och som godkänts i provet före den föreslagna lagen träder i kraft ska anses ha den yrkeskompetens som förutsätts av fastighetsmäklare enligt den föreslagna lagen. Det samma ska också gälla en person som när lagen träder i kraft har varit verksam som fastighetsmäklare på Åland mer än fem år.
5. Förslagets verkningar
Verkningarna på den offentliga ekonomin och förvaltningen
I början av 2018 hade 18 juridiska eller fysiska personer registrerats som fastighetsmäklare hos landskapsregeringen, men samtliga idkar inte aktivt fastighetsmäklarverksamhet på Åland. Det finns flera flermannaföretag i Mariehamn som utövar fastighetsmäklarverksamhet och branschen torde vara relativt mättad. Även om det föreslås att registreringsplikten utvidgas till att också gälla förmedling av hyreslägenheter torde den föreslagna lagstiftningen knappast leda till att antalet registrerade fastighetsmäklarrörelser ökar. Eftersom ett antal av de rörelser som i dagsläget är registrerade hos landskapsregeringen inte mera utövar fastighetsmäklarverksamhet är det sannolikt att antalet registrerade rörelser enligt den föreslagna lagen minskar. Den föreslagna lagstiftningen kan leda till ett visst behov av tilläggsresurser hos landskapsregeringen och landskapsregeringens utvidgade tillsynsbefogenheter förbättrar möjligheterna till en effektiv tillsyn. Om landskapsregeringen med stöd av överenskommelseförordning dessutom skulle komma att överta tillsynsuppgifter som ankommer på riksmyndigheterna kan resursbehovet öka markant. I dagsläget är landskapsregeringen inte behörig att övervaka fastighetsmäklarverksamheten till den del frågan berör rikets konsumentskyddslagstiftning.
Verkningarna på näringslivet
Den reglering som föreslås kommer att i någon mån försvåra möjligheterna att komma in i fastighetsmäklarbranschen. Till exempel är det i princip möjligt att alla de som har för avsikt att ge sig in i branschen inte får ansvarsförsäkring eftersom försäkringsbolagen inte har någon skyldighet att bevilja sådan. Förslaget innebär också att de företag som utövar fastighetsmäklarverksamhet blir föremål för tydligare och utökade regler vilket kan medföra att företagen måste se över sina rutiner och arbetssätt. Den enskilt största förändringen torde dock vara att kravet på yrkeskompetens utvidgas till att gälla alla inom en fastighetsmäklarrörelse som utför mäklaruppdrag och att den ansvariga föreståndaren ska se till att detta krav efterlevs. Det är oklart i vilken omfattning de personer som arbetar med mäklaruppdrag uppfyller i lagen föreslaget krav på yrkeskompetens.
Förslaget till övergångsbestämmelser skulle märkbart lindra konsekvenserna av kraven på yrkeskompetens för de personer som i dagsläget fungerar som fastighetsmäklare. Både de personer som tidigare godkänts i det åländska fastighetsmäklarprovet och de personer som när lagen träder i kraft har varit verksamma som fastighetsmäklare mer än fem år ska anses uppfylla de nya kraven på yrkeskompetens. Därför skulle det utvidgade kravet på yrkeskompetens gälla personer som jobbat mindre än fem år med mäklaruppdrag eller som inte ännu gått in i branschen. Enligt förslaget ska kravet på yrkeskompetens för alla anställda som utför mäklaruppdrag på Åland tillämpas först fr.o.m. den 1 januari 2021. Denna övergångsperiod möjliggör att både nuvarande anställda och personer som träder in i branschen kan uppfylla kompetenskravet före det börjar tillämpas.
Möjligen kan utvidgningen av kravet på yrkeskompetens till samtliga anställda som utför mäklaruppdrag medföra höjda lönekostnader för någon rörelse. Deltagandet i mäklarprov medför kostnader för provdeltagare. Förslaget om att fastighetsmäklarna också avlägger fastighetsmäklarprovet i riket innebär att landskapsregeringen måste följa upp hur Centralhandelskammaren ordnar provet. Om någon av de i lagen föreskrivna grunderna är tillämpliga kan landskapsregeringen vidta åtgärder för övergång till ett system med enbart det åländska fastighetsmäklarprovet.
Verkningarna på fastighets- och bostadsmarknaden
Den föreslagna regleringen medför positiva verkningar för den åländska fastighets- och bostadsmarknaden eftersom regleringen höjer kraven på yrkeskompetens och tillförlitlighet för dem som utövar fastighetsmäklarverksamhet på Åland. Ur konsumentens synvinkel torde förslaget vara enbart positivt då det tydligare framgår i lag vilket handlande som är tillåtet respektive förbjudet i samband med utövandet av fastighetsmäklarverksamhet. Samtidigt framgår ur lag att den enskilde konsumenten kan kontrollera i det av landskapsregeringen förda registret över fastighetsmäklarrörelser vilka rörelser som har rätt att utöva fastighetsmäklarverksamhet på Åland. Konsumenten har även tillgång till registret över vilka personer som uppfyller kraven på yrkeskompetens.
Övriga verkningar
Landskapsregeringen bedömer att lagförslaget inte får nämnvärda följder för jämställdheten mellan kvinnor och män. Även förslagets miljökonsekvenser bedöms vara små.
6. Ärendets beredning
Ärendet har beretts som tjänstemannauppdrag vid lagberedningen i samarbete med tjänstemän vid landskapsregeringens regeringskansli. Efter beredning skickades lagförslaget på remiss till 35 stycken remissinstanser. Lagförslaget skickades till Arbets- och näringsministeriet, Areal Fastighetsbyrå, avdelningarna vid landskapsregeringens allmänna förvaltning, Centralhandelskammaren, Citymäklaren Ab, Din Fastighet Ab, Fastighetsbyrå Karlsson Ab, Fastighetsförmedlarnas Centralförbund, Holger Henning, Högskolan på Åland, Juridisk byrå Ch. Jansson, Juridisk byrå Ken Lindberg Ab, Konsumentombudsmannen vid konkurrens- och konsumentverket, Mariehamns stad, Mäklarhuset Åland Ab, Regionförvaltningsverket i Sydvästra Finland, SpoREko Ab, Statens ämbetsverk på Åland, Suomen JYA Oy, Ålands arbetsmarknads- och studieservicemyndighet, Ålands Fastighetskonsult Ab, Ålands gymnasium, Ålands juristcenter Ab, Ålands kommunförbund, Ålands näringsliv, Ålands miljö- och hälsoskyddsmyndighet, Ålands ombudsmannamyndighet, Ålands polismyndighet, Ålands statistik- och utredningsbyrå samt Ålands tingsrätt/Ålands förvaltningsdomstol.
Följande instanser kom in med utlåtanden: Centralhandelskammaren, Fastighetsbyrå Karlsson Ab, Holger Henning, Konsumentombudsmannen vid konkurrens- och konsumentverket, Lyyskis Fastigheter Rfm AFM, näringsavdelningen vid landskapsregeringens allmänna förvaltning, Regionförvaltningsverket i Sydvästra Finland samt Ålands polismyndighet.
Detaljmotivering
Landskapslag om fastighetsmäklarverksamhet
1 kap. Allmänna bestämmelser
1 § Tillämpningsområde och definitioner. Lagen gäller enligt 1 mom. ut-övande av fastighetsmäklarverksamhet på Åland och begreppet fastighetsmäklarverksamhet används redan i gällande landskapsförordning om fastighetsmäklare. Flera av den föreslagna lagens bestämmelser motsvarar bestämmelserna i lagen om fastighetsförmedlingsrörelser och rörelser för förmedling av hyreslägenheter och hyreslokaler. I rikslagen används samlingsbegreppet förmedlingsverksamhet som omfattar både utövande av fastighetsförmedling och förmedling av hyreslägenheter och hyreslokaler. Rikslagens begreppsapparat utgår från att det finns en separat registreringsplikt för förmedling av hyreslägenheter och hyreslokaler i riket. Enligt lagförslaget ska det finnas enbart en typ av registreringsplikt på Åland. Denna gäller utövandet av fastighetsmäklarverksamhet och det finns inte något behov av att frångå detta i landskapsförordningen redan etablerade begrepp.
Enligt bestämmelsen gäller lagen verksamhet som utövas på Åland. I vissa fall kan verksamheten vara gränsöverskridande. Till sådan fastighetsmäklarverksamhet som lagen gäller ska även räknas förmedling som sker utanför Åland men där fastigheten som är föremål för fastighetsmäklarverksamheten finns på Åland. Till exempel en rörelse som utövar fastighetsmäklarverksamhet med hjälp av internet och utan att ha ett lokalt kontor på Åland ska ändå vara föremål för lagens bestämmelser om förmedlingsobjektet finns på Åland. Fastighetsmäklarens uppdrag kan i ett sådant fall inte utföras utan att verksamheten till någon del också sker faktiskt på Åland. Även i ett sådant fall finns det vid skötseln av mäklaruppdraget behov av kännedom om de åländska särförhållandena, t.ex. jordförvärvslagstiftningen. Däremot ska förmedling av fastigheter som är belägna utanför Åland i regel inte vara föremål för lagens tillämpning. Sådan förmedling är föremål för de krav som ställs på förmedlingen i den lagstiftning som är tillämplig där fastigheten är belägen. Dock ska även sådan förmedling vara föremål för den föreslagna lagens bestämmelser om mäklarverksamheten till en väsentlig utförs på Åland. Detta är fallet om den fastighet som är belägen utanför Åland aktivt marknadsförs till eller annars riktar in sig på konsumenter som finns på Åland.
I 2 mom. definieras vad som avses med fastighetsmäklarverksamhet. Momentet motsvarar med mindre ändringar 1 § 2 mom. i lagen om fastighetsförmedlingsrörelser och rörelser för förmedling av hyreslägenheter och hyreslokaler (se RP 61/2000 rd, s. 13–14). Vid fastighetsmäklarverksamhet sammanförs avtalsparter i syfte att få inkomst eller annan ekonomisk fördel. Sammanförandet av avtalsparter hänvisar till verksamhetens förmedlande natur, dvs. sådan försäljning eller uthyrning som ägaren själv tar hand om faller inte inom ramen för begreppet fastighetsmäklarverksamhet. Typiska inkomster av mäklarverksamheten är mäklararvoden. Som ekonomisk fördel kan anses andra förmåner som har penningvärde. Frågan om verksamheten faktiskt medför vinst har ingen betydelse. Det räcker att verksamheten syftar till ett ekonomiskt resultat. Frågan om mäklarverksamheten är huvudsaklig inkomstkälla för personen i fråga saknar också betydelse. Som sådan mäklarverksamhet som avses i lagen anses därmed inte verksamhet som utövas utan att ekonomisk fördel eftersträvas.
Fastighetsmäklarverksamhet innebär enligt 2 mom. 1 punkten sammanförande av avtalsparter vid överlåtelse av en fastighet eller en del av en sådan, en byggnad eller aktier eller andelar, vilka ger besittningsrätt till en viss fastighet eller en del av en sådan, en byggnad eller en lägenhet eller lokal. Med överlåtelse avses i bestämmelsen överlåtelse av äganderätten genom köp eller byte. Sådana fastigheter som i praktiken i allmänhet ges till förmedling är jordlägenheter och tomter. Med en del av en fastighet avses en viss del och ett visst område av en fastighet, ett område som är gemensamt för flera fastigheter och ett visst område av detta samt en andel av ett samfällt område. Aktier som avses i punkten är t.ex. aktier i ett bostadsaktiebolag, vilka berättigar till besittning av en bostadslägenhet, och aktier i ett fastighetsaktiebolag vilka berättigar till besittning av affärs- eller kontorslokaler. Också förmedling av aktier i ett annat aktiebolag utgör fastighetsmäklarverksamhet, om aktierna ger besittningsrätten till ett visst objekt. Också ägandet av en andel i ett andelslag kan vara förbundet med en dylik besittningsrätt.
Enligt 2 mom. 2 punkten ingår i fastighetsmäklarverksamhet också sådan verksamhet där man eftersträvar att få till stånd ett hyresavtal eller ett annat avtal om överlåtelse av nyttjanderätt till egendom som avses i den första punkten. Detta hänvisar främst till sådana avtal gällande bostadslägenheter och lokaler som är föremål för bestämmelserna i hyreslagen (1999:19) för landskapet Åland. Bestämmelsen gäller även arrendeavtal. Arrendeavtal ingås ofta för en mycket lång tid och de står till sin ekonomiska betydelse nära köp av fastighet. Om arrende av fastighet föreskrivs i jordlegolagen (FFS 258/1966) som gäller på Åland med stöd av landskapslagen (1969:18) om tillämpning av jordlegolagen i landskapet Åland. Annan nyttjanderätt som avses i punkten kan grunda sig på ett bostadsrättsavtal enligt lagen om bostadsrättsbostäder (FFS 650/1990). Fastighetens eller lokalens användningsändamål har inte någon inverkan på om en förmedling ska anses utgöra fastighetsmäklarverksamhet. Till tillämpningsområdet för lagen hör både så-dana fastigheter och lägenheter som är i enskilt bruk och sådana fastigheter och lokaler som ska användas vid näringsverksamhet.
I 3 mom. definieras begreppet fastighetsmäklarrörelse. Med fastighetsmäklarrörelse avses en enskild näringsidkare eller juridisk person som utövar fastighetsmäklarverksamhet och som har registrerats i enlighet med lagen. Begreppet rörelse används redan i dagsläget i landskapsförordningen om fastighetsmäklare samt i annan landskapslagstiftning. Begreppet hänvisar inte till i vilken juridisk form verksamheten utövas utan det hänvisar till verksamhetens natur. I 1 § i mervärdesskattelagen (FFS 1501/1993) används begreppet rörelsemässig som hänvisar till om verksamheten sker i förvärvssyfte, är fortlöpande, utåtriktad, självständig och samtidigt förknippad med en sedvanlig företagarrisk (RP 88/1993 rd, s. 44). I 1 § 4 mom. i lagen om fastighetsförmedlingsrörelser och rörelser för förmedling av hyreslägenheter och hyreslokaler används begreppet förmedlingsrörelse. I den föreslagna lagen används begreppet fastighetsmäklarrörelse som ett samlingsbegrepp för de fysiska och juridiska personer som har registrerats lagenligt och som har en rätt att utöva fastighetsmäklarverksamhet på Åland. Hänvisningen till registrering avser fastighetsmäklarrörelsernas anteckning i det register som landskapsregeringen för och som avses i 14 §.
Enligt 4 mom. avses med fastighetsmäklare en fysisk person som utövar fastighetsmäklarverksamhet för en registrerad fastighetsmäklarrörelse och som har registrerats i enlighet med denna lag. Definitionen utgår från gällande definition i 2 § 2 mom. i landskapsförordningen om fastighetsmäklare men den fysiska personen ska också ha antecknats i det register över fastighetsmäklare som landskapsregeringen för och som avses i 22 §. Registreringen i fastighetsmäklarregistret förutsätter att personen uppfyller det krav på yrkeskompetens som avses i 17 § och benämningen fastighetsmäklare får endast användas av en person som finns i registret. Enligt förslaget ska samtliga personer inom en fastighetsmäklarrörelse som utför mäklaruppdrag senast den 1 januari 2021 uppfylla det i lagen föreslagna kravet på yrkeskompetens, dvs. samtliga personer inom en fastighetsmäklarrörelse som utför mäklaruppdrag måste vara fastighetsmäklare efter detta datum. Det bör noteras att även en registrerad fastighetsmäklarrörelse får enligt 18 § i sin firma eller verksamhet använda benämningen fastighetsmäklare eller förkortningen AFM.
2 § Begränsningar i tillämpningsområdet. I paragrafen definieras när landskapslagen inte ska tillämpas, trots att verksamheten annars skulle falla inom ramen för lagens tillämpningsområde enligt 1 §. Viss verksamhet definieras inte alls som fastighetsmäklarverksamhet, t.ex. för att det element av förmedling som är centralt för mäklarverksamhet saknas. Därför faller sådan försäljning eller uthyrning som ägaren själv tar hand om helt utanför lagens tillämpningsområde. Paragrafen motsvarar med mindre avvikelser 2 § i lagen om fastighetsförmedlingsrörelser och rörelser för förmedling av hyreslägenheter och hyreslokaler som föreskriver om begränsningar av tillämpningsområdet för rikslagen (se RP 61/2000 rd, s. 14–15).
Enligt 1 punkten tillämpas lagen inte på sporadisk fastighetsmäklarverksamhet, om verksamheten inte marknadsförs. I likhet med 2 § i landskapslagen om rätt att utöva näring ska lagen enbart tillämpas i samband med fortsatt näringsutövning. Fastighetsmäklarverksamhet är sporadisk om den är en engångsföreteelse eller upprepas mycket sällan. Om t.ex. en person som känner branschen åtar sig att sköta försäljningen eller uthyrningen av en släktings eller bekants bostad, omfattas denna verksamhet inte av lagens tillämpningsområde.
Lagen tillämpas emellertid också på sporadisk mäklarverksamhet om verksamheten marknadsförs. Med marknadsföring avses allt slags informerande om fastighetsmäklartjänster till konsumenter i syfte att främja försäljningen. Marknadsföringen kan anses visa att personen i fråga eftersträvar verksamhet i större skala och mera kontinuerligt. Därför bör bestämmelserna i landskapslagen kunna tillämpas, också om endast få förmedlingsuppdrag kommer in. Bestämmelsen är också nödvändig för att fastighetsmäklarrörelsernas kunder ska kunna skyddas. De måste kunna lita på att en person som aktivt bjuder ut fastighetsmäklartjänster omfattas av den lagstiftning och övervakning som gäller branschen.
Enligt 2 punkten ska lagen inte tillämpas på fastighetsmäklarverksamhet som anknyter till ett kreditinstituts affärsverksamhet enligt kreditinstitutslagen (FFS 610/2014). På basis av 5 kap. 1 § 1 mom. 13 punkten i kreditinstitutlagen kan inlåningsbanker förmedla bostadsaktier, bostadsandelar och bostadsfastigheter i anslutning till bostadssparande. Kreditinstituten ska ha koncession och de övervakas av finansinspektionen. Därför behöver de inte underställas registreringsskyldighet eller landskapsregeringens övervakning enligt den föreslagna lagen.
Enligt 3 punkten ska lagen inte tillämpas på advokatuppdrag eller andra uppdrag vars huvudsakliga syfte är något annat än fastighetsmäklarverksamhet. En advokat eller en annan jurist kan t.ex. som skiftesman vid arvskifte bli tvungen att sköta försäljningen av en fastighet som hör till ett dödsbo eller som konkursförvaltare försäljningen av egendom som hör till ett konkursbo. Annat uppdrag som avses i punkten kan vara arrangerandet av ett företagsköp som också inbegriper överlåtelse av en affärsfastighet eller en affärslokal som hör till företaget.
Enligt 4 punkten tillämpas lagen inte på förmedling av inkvartering som inkvarterings- eller resebyrårörelser tillhandahåller. Lagen tillämpas därmed inte när t.ex. resebyråer eller rederier förmedlar hotell- eller motellrum. Om idkandet av resebyrårörelse föreskrivs i landskapslagen (1975:56) om resebyrårörelse.
I 5 punkten föreskrivs att lagen inte ska tillämpas på förmedling av nyttjanderätten till en fritidsbostad, om avtalet om nyttjanderätt ingås för högst sex månader. Förmedling av kortvarig nyttjanderätt till semesterbostäder är i stort sett verksamhet av samma typ som förmedling av rum i inkvarteringsrörelser, vilket gör att det anses motiverat att utesluta också denna förmedlingsverksamhet från lagens tillämpningsområde.
3 § Annan lagstiftning gällande fastighetsmäklarverksamhet. Paragrafen är av informativ karaktär och innehåller hänvisningar till annan lagstiftning som tillämpas vid utövandet av fastighetsmäklarverksamhet. I 1 mom. hänvisas till landskapslagen om rätt att utöva näring och den allmänna tillståndsplikt som gäller vid utövandet av näring på Åland. Eftersom fastighetsmäklarverksamhet även utgör näringsverksamhet behöver fastighetsmäklarrörelsen i de flesta fall också ett tillstånd från landskapsregeringen enligt landskapslagen om rätt att utöva näring. Samtliga juridiska personer som utövar näring ska söka tillstånd enligt 4 § i landskapslagen om rätt att utöva näring medan vissa fysiska personer har näringsrätt med stöd av lag enligt landskapslagens 3 §. Detta gäller myndiga fysiska personer som inte är försatta i konkurs och som har hembygdsrätt eller utan avbrott har varit bosatta på Åland under minst fem år.
Konsumentskydd hör till rikets lagstiftningsbehörighet enligt 27 § 10 punkten i självstyrelselagen för Åland. I den allmänna motiveringen (avsnitt 2) har redogjorts för gränsdragningen mellan konsumentskydd och näringsverksamhet. Enligt 2 mom. föreskrivs om förhållandet mellan en fastighetsförmedlare och en konsument i lagen om förmedling av fastigheter och hyreslägenheter och annan rikslagstiftning om konsumentskydd. Sådan annan rikslagstiftning om konsumentskydd är framförallt konsumentskyddslagen som innehåller bestämmelser som ska tillämpas i fastighetsmäklarrörelsernas kundrelationer. Kapitel 2 i konsumentskyddslagen innehåller bestämmelser om marknadsföring samt förfaranden i kundrelationer. Den goda marknadsföringssed som avses i 2 kap. 1–2 §§ i konsumentskyddslagen gäller också fastighetsmäklares marknadsföring. Om prisinformation som lämnas vid marknadsföring av bostäder som bjuds ut till konsumenter föreskrivs i statsrådets förordning om prisinformation vid marknadsföring av konsumtionsnyttigheter (FFS 553/2013). Förordningen har antagits med stöd av konsumentskyddslagen.
2 kap. Rätt att utöva fastighetsmäklarverksamhet
4 § Rätt att utöva fastighetsmäklarverksamhet. I lagens 2 kap. samlas bestämmelserna om rätten att utöva fastighetsmäklarverksamhet och om förutsättningarna för att erhålla denna rätt. Enligt 1 mom. får fastighetsmäklarverksamhet utövas endast av en fastighetsmäklarrörelse, antingen en enskild näringsidkare eller juridisk person, som har förts in i det register som avses i 14 §. I 14 § föreskrivs om registret över fastighetsmäklarrörelser som anger vilka rörelser som har rätt att utöva fastighetsmäklarverksamhet på Åland. I 1 § 2 mom. definieras närmare vad som utgör sådan fastighetsmäklarverksamhet som är registreringspliktig, dock med beaktande av de begränsningar i tillämpningsområdet som framgår ur 2 §. I förslaget till 4 § 1 mom. hänvisas i informativt syfte till att verksamheten antingen utövas av en enskild näringsidkare eller juridisk person. De juridiska personer som avses i bestämmelsen är sammanslutningar och stiftelser.
I 2 mom. anges att enbart fastighetsmäklare som har den yrkeskompetens som avses i 17 § och som har förts in i fastighetsmäklarregistret får utföra mäklaruppdrag hos fastighetsmäklarrörelsen. Om det fastighetsmäklarregistret som avses föreskrivs i 22 § och det ska inte sammanblandas med registret över fastighetsmäklarrörelserna. Till utförandet av mäklaruppdrag hör åtminstone att upprätta uppdragsavtal, marknadsföra objektet, ge uppgifter om objektet till parterna, ta emot anbud, upprätta avtalet för objektet och på andra sätt hjälpa parterna med att ingå avtalet. Uttrycket utför mäklaruppdrag hänvisar till aktivt utförande av mäklaruppdrag, dvs. skötsel av enbart förvaltnings- eller kontorssysslor vid fastighetsmäklarrörelsen ska inte betraktas som utförande av mäklaruppdrag och sådana personer ska inte behöva uppfylla kravet på yrkeskompetens.
Således ska samtliga personer som utför mäklaruppdrag ha i lag föreskriven yrkeskompetens medan motsvarande krav i dagsläget enbart gäller den ansvariga föreståndaren. Detta innebär en märkbar utvidgning av kravet på yrkeskompetens i samband med utförandet av mäklaruppdrag. Med anledning av denna utvidgning föreskrivs om en övergångsperiod i 29 § 2 mom. så att anställda och andra personer än den ansvariga föreståndaren som utför mäklaruppdrag behöver uppfylla det i 17 § föreslagna kravet på yrkeskompetens först fr.o.m. den 1 januari 2021. Övergångsperioden ska tillåta att de personer som berörs vidtar åtgärder för förvärvandet av yrkeskompetensen före detta datum. Därtill anges i 29 § 3 mom. att personer som godkänts i det åländska fastighetsmäklarprovet enligt gällande landskapsförordning och personer som verkat som fastighetsmäklare mer än fem år på Åland ska anses uppfylla kravet på yrkeskompetens.
5 § Registeranmälan. I 1 mom. föreskrivs om en anmälningsplikt i samband med avsikt att utöva fastighetsmäklarverksamhet. Efter anmälan gör landskapsregeringen anteckningar i det register över fastighetsmäklarrörelser som avses i 14 §, förutsatt att rörelsen uppfyller de krav som lagen ställer upp för registreringen. Med stöd av övergångsbestämmelsen i 29 § 1 mom. får den som när denna lag träder i kraft utövar verksamhet som förutsätter införande i registret över fastighetsmäklarrörelser fortsätta med sin verksamhet till dess beslut om införande i registret har fattats, om den registeranmälan som avses i denna paragraf görs inom sex månader från ikraftträdandet. Under denna period på sex månader ska landskapsregeringen fatta beslut gällande registreringen av rörelsen. Dock framgå ur 28 § 3 mom. att en registeranmälan också kan tas till behandling före lagen träder i kraft och att registreringen sker direkt då lagen träder i kraft.
I 2 mom. föreskrivs om vilka uppgifter som ska anges i anmälan och vad som ska fogas till anmälan. I 15 § 1 mom. 1–5 punkten föreskrivs om sådana grundläggande uppgifter som gäller fastighetsmäklarrörelsen och som behöver föras in i registret över fastighetsmäklarrörelser. Därför måste dessa uppgifter ingå i anmälan till landskapsregeringen. Enligt momentet ska dessutom fogas intyg över att den ansvariga föreståndaren och anställda som utför mäklaruppdrag uppfyller lagens krav på yrkeskompetens. Intygen ska antingen visa att dessa personer har godkänts i fastighetsmäklarproven eller att de uppfyller det utbildningskrav som avses i 17 §. Alternativt kan övergångsbestämmelserna tillåta att personerna ska registreras i fastighetsmäklarregistret. Det bör noteras att andra personer inom en fastighetsmäklarrörelse än den ansvariga föreståndaren som utför mäklaruppdrag behöver uppfylla det i 17 § föreslagna kravet på yrkeskompetens först fr.o.m. den 1 januari 2021. Till anmälan ska fogas ett intyg över att den ansvariga föreståndaren samtycker till uppgiften som ansvarig föreståndare. Slutligen måste till anmälan fogas en kopia av försäkringsbrevet för den försäkring som avses i 6 § 1 mom. 4 punkten.
Enligt 3 mom. ska landskapsregeringen före registreringen kräva att anmälaren och den ansvariga föreståndaren visar upp ett straffregisterutdrag enligt 6 § 2 mom. i straffregisterlagen. Detta krav behövs för att landskapsregeringen ska kunna bedöma anmälarens tillförlitlighet enligt 6 § 1 mom. 3 punkten, dvs. att dessa inte har dömts för sådant brott som gör att personen inte anses vara tillförlitlig. Om när anmälaren och den ansvariga föreståndaren inte anses vara tillförlitliga föreskrivs närmare i 7 §. Det bör beaktas att en anmälare antingen kan vara en fysisk eller juridisk person. Om anmälaren är en enskild näringsidkare gäller kravet på tillförlitlighet och skyldigheten att visa upp ett straffregisterutdrag den personen. I det fall att anmälaren är en juridisk person föreskrivs i 7 § 2 mom. vilka personer som tillförlitlighetskravet gäller. Även skyldigheten att visa upp straffregisterutdrag gäller dessa personer. Som jämförelse kan i detta sammanhang hänvisas till landskapslagen (2004:3) om kontroll av brottslig bakgrund hos personer som skall arbeta med barn. Enligt lagens 3 § 1 mom. ska en arbetsgivare kräva att en person visar upp ett straffregisterutdrag enligt 6 § 2 mom. i straffregisterlagen när arbetsgivaren första gången erbjuder personen en anställning som omfattar de uppgifter som avses i lagen.
6 § Förutsättningar för registrering. I paragrafen ingår de villkor som gäller för att en fastighetsmäklarrörelse ska bli registrerad i det register som avses i 14 §. Enligt 1 punkten förutsätts att den som gjort en registeranmälan har rätt att utöva näring på Åland enligt landskapslagen om rätt att utöva näring. I 2 kap. i landskapslagen om rätt att utöva näring föreskrivs om sådana allmänna inskränkningar i rätten att idka näring på Åland som har införts med stöd av 11 § i självstyrelselagen. Samtliga juridiska personer som utövar näring ska söka tillstånd enligt 4 § i landskapslagen om rätt att utöva näring medan vissa fysiska personer har näringsrätt med stöd av lag enligt landskapslagens 3 §. Detta gäller myndiga fysiska personer som inte är försatta i konkurs och som har hembygdsrätt eller utan avbrott har varit bosatta på Åland under minst fem år.
I 2 punkten förutsätts att den som gjort en registeranmälan inte har försatts i konkurs och, när det är fråga om en fysisk person, har uppnått myndighetsåldern och inte har fått sin handlingsbehörighet begränsad. Enligt 3 punkten ska anmälaren och den ansvariga föreståndaren vara tillförlitlig. Detta anknyter till 7 § som innehåller kriterier för när den som gör en registeranmälan och den ansvariga föreståndaren inte anses vara tillförlitlig. Det straffregisterutdrag som avses i 5 § 3 mom. är av betydelse vid bedömningen av tillförlitligheten. Kravet på tillförlitlighet motsvarar det som gäller enligt 8 § 1 mom. 3 punkten i lagen om fastighetsförmedlingsrörelser och rörelser för förmedling av hyreslägenheter och hyreslokaler. Tillförlitlighetkravet infördes nyligen i rikslagen i samband med antagandet av lagstiftning om förhindrande av penningtvätt och av finansiering av terrorism (se RP 228/2016 rd).
Enligt 4 punkten ska anmälaren ha en ansvarsförsäkring vars försäkringsbelopp med beaktande av fastighetsmäklarverksamhetens art och omfattning kan bedömas vara tillräckligt för att de skador som verksamheten eventuellt ger upphov till ska kunna ersättas och vilken till sina övriga villkor motsvarar sedvanlig försäkringspraxis i branschen. Förslaget motsvarar 8 § 1 mom. 4 punkten i lagen om fastighetsförmedlingsrörelser och rörelser för förmedling av hyreslägenheter och hyreslokaler (se RP 61/2000 rd, s. 19). Landskapsregeringen ska i egenskap av registreringsmyndighet i de enskilda fallen pröva vad som utgör ett tillräckligt försäkringsbelopp. Om mäklarverksamheten enbart riktar in sig på förmedling av hyresobjekt torde risken för ekonomiskt betydande skador och behovet av ansvarsförsäkringar vara mindre än i fråga om förmedling av äganderätt till byggnad eller lägenhet. Dock kan ett felaktigt förfarande av en fastighetsmäklarrörelse när verksamheten gäller affärslokaler medföra t.o.m. betydande ekonomiska skador. Detta bör beaktas när det bedöms om ett försäkringsbelopp är tillräckligt.
I 5 punkten förutsätts att anmälaren har anmält en ansvarig föreståndare som uppfyller kraven i 9 §. Enligt 9 § 1 mom. ska den ansvariga föreståndaren ha den yrkeskompetens som avses i 17 §. Kravet på yrkeskompetens för den ansvariga föreståndaren enligt 17 § gäller fr.o.m. ikraftträdandet, dock så att de undantag som följer av 29 § 3 mom. också gäller de ansvariga föreståndarna. Till exempel de ansvariga föreståndare som godkänts i det fastighetsmäklarprov som ordnats i enlighet med landskapsförordningen om fastighetsmäklare före lagens ikraftträdande ska anses ha den yrkeskompetens som avses i 17 §. Av 9 § 2 mom. följer att den ansvariga föreståndaren också ska vara en myndig och tillförlitlig person, som inte har försatts i konkurs och vars handlingsbehörighet inte har begränsats. Även i 6 § 1 mom. 3 punkten föreskrivs att den ansvariga föreståndarens tillförlitlighet är en förutsättning för registreringen av fastighetsmäklarrörelsen. Den ansvariga föreståndaren anses inte tillförlitlig om någon av förutsättningarna i 7 § 1 mom. är uppfyllda.
Enligt 6 punkten ska det utgöra en förutsättning för registreringen av fastighetsmäklarrörelsen att de personer som utför mäklaruppdrag hos rörelsen har den yrkeskompetens som avses i 17 §. Ur registeranmälan ska framgå vilka personer som utför mäklaruppdrag hos rörelsen.
Enligt 2 mom. ska landskapsregeringen kunna vägra registrering, om det med beaktande av omständigheterna är uppenbart att den som gjort anmälan har för avsikt att utöva fastighetsmäklarverksamheten som bulvan för någon annan. Avsikten med bestämmelsen är att förhindra att en person, som kanske till följd av sina betänkliga syftemål eller sin tvivelaktiga bakgrund inte vill utöva fastighetsmäklarverksamhet öppet, kan komma in i branschen i skydd av en bulvan.
7 § Tillförlitlighet. Paragrafen motsvarar delvis 5a § i lagen om fastighetsförmedlingsrörelser och rörelser för förmedling av hyreslägenheter och hyreslokaler. Rikslagens bestämmelse motsvarar i sin tur 5 kap. 5 § i lagen om förhindrande av penningtvätt och av finansiering av terrorism.
Enligt 1 punkten anses inte anmälaren och den ansvariga föreståndaren tillförlitlig om han eller hon genom en lagakraftvunnen dom under de senaste fem åren före bedömningen har dömts till fängelsestraff eller under de senaste tre åren före bedömningen har dömts till bötesstraff för ett brott som kan anses visa att han eller hon är uppenbart olämplig att utöva fastighetsmäklarverksamhet. En sådan lagakraftvunnen dom som avses i momentet kan avse t.ex. ett penningtvätts- eller bokföringsbrott, ett skattebrott eller något annat brott i samband med ekonomisk verksamhet. Det straffregisterutdrag som avses i 5 § 3 mom. behövs särskilt för att landskapsregeringen ska kunna utesluta förekomsten av en sådan dom som avses i bestämmelsen.
Enligt 2 punkten kan en person inte anses vara tillförlitlig i det fall att han eller hon annars genom sin tidigare verksamhet har visat sig vara uppenbart olämplig att utöva fastighetsmäklarverksamhet, trots att personen inte har dömts till ett sådant fängelse- eller bötesstraff som avses i den första punkten. Exempelvis en icke-lagakraftvunnen dom för ett sådant brott som avses i den första punkten kan också tyda på olämplighet. I praktiken kan det hinna förflyta flera år förrän en dom t.ex. för ett ekonomiskt brott som utgör hinder för registrering har vunnit laga kraft. För att en person annars genom sin tidigare verksamhet ska ha visat sig vara uppenbart olämplig förutsätts det inte att denna har dömts till straff för ett brott (se RP 228/2016 rd, s. 117).
Enligt 3 punkten anses en person inte tillförlitlig om han eller hon under tre år före bedömningen upprepade gånger eller i betydande grad har försummat sina registrerings-, rapporterings- och betalningsåtaganden i anslutning till skatter, lagstadgade pensions-, olycksfalls- och arbetslöshetsförsäkringsavgifter. I 4 punkten föreskrivs att en person inte heller är tillförlitlig om han eller hon enligt utmätning eller någon annan utredning är oförmögen att svara för sina skulder.
I paragrafens 2 mom. definieras vilka personer som tillförlitlighetskravet gäller då den som gör anmälan är en juridisk person. För att kravet på tillförlitlighet i fråga om en juridisk person ska anses vara uppfyllt måste alla de aktörer som räknas upp i bestämmelsen vara tillförlitliga. Definitionen av den krets av personer som ska uppfylla kravet på tillförlitlighet då anmälan görs av en juridisk person motsvarar 5a § 2 mom. i lagen om fastighetsförmedlingsrörelser och rörelser för förmedling av hyreslägenheter och hyreslokaler.
3 kap. Skyldigheter vid utövandet av fastighetsmäklarverksamhet
8 § God fastighetsmäklarsed. I 10 § i landskapsförordningen om fastighetsmäklare föreskrivs att fastighetsmäklare ska iaktta god fastighetsmäklarsed. På ett motsvarande sätt anges i 4 § i lagen om fastighetsförmedlingsrörelser och rörelser för förmedling av hyreslägenheter och hyreslokaler att god förmedlingssed ska iakttas vid förmedlingsverksamhet. Enligt förarbetena till riksbestämmelsen är skyldigheten att iaktta god förmedlingssed till sin art en flexibel norm och när den tillämpas bör vid behov beaktas också nya och förändrade förfaringssätt och värderingar. Av detta skäl är det inte möjligt och inte heller nödvändigt att i detalj fastställa innehållet i bestämmelsen. Enligt förarbetena kan dock i god förmedlingssed allmänt anses ingå att verksamheten är tillförlitlig och öppen, att uppgifterna sköts samvetsgrant samt att mäklaren är lojal mot båda avtalsparterna. Det strider mot god förmedlingssed att t.ex. skaffa sig kunder genom betänkliga metoder (RP 61/2000 rd, s. 15–16).
I den allmänna motiveringen (avsnitt 3.3) redogörs för hur begreppet god fastighetsmäklarsed förhåller sig till lagstiftningsbehörigheten enligt självstyrelselagen. De anvisningar om god förmedlingssed som antagits av fastighetsmäklarbranschen i riket har utarbetats utgående från den lagstiftning som fastighetsförmedlarna är föremål för i riket. Fastighetsmäklarna på Åland är delvis föremål för annan lagstiftning och denna har inte beaktats i anvisningarna. Anvisningarna är visserligen en central del av den goda förmedlingssed som har förankrats i rikslagstiftningen, men fastighetsmäklarsed kan också utvecklas på basis av bl.a. tillsynsmyndighetens beslut i enskilda fall. Eftersom det finns en avvikande åländsk lagstiftning med egen tillsynsmyndighet kan det också uppstå en från riket avvikande fastighetsmäklarsed på Åland. Ur paragrafen framgår en allmän skyldighet att iaktta god fastighetsmäklarsed vid utövandet av fastighetsmäklarverksamhet på Åland. I sista hand bedömer domstol hur och i vilken omfattning god fastighetsmäklarsed på Åland skiljer sig från god förmedlingssed i riket. Landskapsregeringen kan vid behov anta anvisningar om det närmare innehållet i god fastighetsmäklarsed på Åland.
I paragrafen föreslås också ingå en hänvisning till att bestämmelser om förfaranden som från konsumentsynpunkt är otillbörliga eller strider mot god sed finns i 2 kap. i konsumentskyddslagen. Denna s.k. goda marknadsföringssed är inte lika omfattande som god fastighetsmäklarsed men ska också beaktas i samband med utövandet av fastighetsmäklarverksamhet. I 2 kap. 2 § i konsumentskyddslagen föreskrivs om marknadsföring som strider mot god sed. Marknadsföringen anses stå i strid med god sed om den är klart oförenlig med allmänt godtagna samhälleliga värden och i synnerhet om den t.ex. kränker människovärdet eller religiösa eller politiska övertygelser. I marknadsföring och andra förfaranden som riktar sig till konsumenter tillämpas alltså inte bara god fastighetsmäklarsed utan också de bestämmelser i 2 kap. i konsumentskyddslagen som gäller vad som ska anses strida mot god sed och vad som är otillbörligt från konsumentsynpunkt. Konsumentskydd hör till rikets lagstiftningsbehörighet enligt 27 § 10 punkten i självstyrelselagen för Åland.
9 § Ansvarig föreståndare. Enligt l mom. ska en fastighetsmäklarrörelse ha en ansvarig föreståndare. Den ansvariga föreståndaren ska vara en fysisk person. Om den som utövar mäklarrörelse är en fysisk person kan han eller hon själv vara ansvarig föreståndare. För att uppgiften som ansvarig föreståndare ska kunna skötas på adekvat sätt förutsätts att den ansvariga föreståndaren är anställd hos fastighetsmäklarrörelsen på heltid. I annat fall kan han eller hon inte vara tillräckligt insatt i den dagliga skötseln av ärendena. Dock förutsätts inte att den ansvariga föreståndaren själv deltar i skötseln av förmedlingsuppdrag. Därmed kan också ett företags verkställande direktör eller en annan person som hör till ledningen vara ansvarig föreståndare.
Bestämmelsen förutsätter att den ansvariga föreståndaren för en fastighetsmäklarrörelse uppfyller de krav på yrkeskompetens som avses i 17 §. Det finns ett krav på yrkeskompetens redan i dagsläget enligt 9 § i landskapsförordningen om fastighetsmäklare som anger att den ansvariga föreståndaren ska vara en registrerad fastighetsmäklare. Registreringen förutsätter att personen har avlagt fastighetsmäklarprov. Den föreslagna lagens krav på yrkeskompetens för den ansvariga föreståndaren gäller fr.o.m. lagens ikraftträdande, men övergångsbestämmelsen i 29 § 3 mom. medför att en ansvarig föreståndare som antingen godkänts i det fastighetsmäklarprov som ordnats i enlighet med landskapsförordningen om fastighetsmäklare eller som varit verksam som fastighetsmäklare på Åland mer än fem år ska anses ha den yrkeskompetens som avses i 17 §.
Enligt 2 mom. ska den ansvariga föreståndaren vara en myndig och tillförlitlig person, som inte har försatts i konkurs och vars handlingsbehörighet inte har begränsats. Begreppet tillförlitlig hänvisar till 7 § 1 mom. som anger personen inte är tillförlitlig. Om den ansvariga föreståndarens tillförlitlighet som en förutsättning för fastighetsmäklarrörelsens registrering och rätt att utöva fastighetsmäklarverksamhet föreskrivs i 6 § 1 mom. 3 punkten i den föreslagna lagen.
10 § Ansvariga föreståndarens skyldigheter. Enligt 1 mom. är den ansvariga föreståndaren skyldig att se till att god fastighetsmäklarsed iakttas vid ut-övandet av fastighetsmäklarverksamheten och att verksamheten också i övrigt utövas lagenligt. I 8 § föreslås ingå en allmän skyldighet om att god fastighetsmäklarsed ska iakttas vid utövandet av fastighetsmäklarverksamhet. Den ansvariga föreståndaren ska också känna till den lagstiftning som anknyter till branschen och i enskilda fall också speciallagstiftningen. För att upprätthålla och utveckla sin yrkesskicklighet bör han eller hon följa med den lagstiftning och tillämpningspraxis som anknyter till fastighetsmäklarverksamheten samt vid behov delta i fortbildning.
Enligt 2 mom. ska den ansvariga föreståndaren ha ett särskilt ansvar för att personalen inom fastighetsmäklarrörelsen uppfyller kraven på yrkeskompetens. Av förslaget till 6 § 1 mom. 6 punkten följer att en förutsättning för registreringen av fastighetsmäklarrörelsen och den fortlöpande fastighetsmäklarverksamheten är att samtliga personer som utför mäklaruppdrag hos fastighetsmäklarrörelsen har den yrkeskompetens som avses i 17 §. Detta krav är nära förknippat med den ansvariga föreståndarens skyldighet att se till att verksamheten utövas lagenligt. Den grundläggande förutsättningen för att mäklaruppdragen ska kunna utföras lagenligt är att de som utövar verksamheten har tillräcklig yrkeskompetens, dvs. behärskar den lagstiftning som behövs för att utöva verksamheten, har kännedom om god fastighetsmäklarsed samt behärskar de åtgärder som ett mäklaruppdrag kräver i praktiken.
Den ansvariga föreståndaren ska övervaka att kompetenskravet uppfylls inom personalen och att rörelsens verksamhet är organiserad så att enbart anställda som har den yrkeskompetens som avses i 17 § utför mäklaruppdrag. De anställda inom en fastighetsmäklarrörelse som i dagsläget inte har denna yrkeskompetens ska skaffa denna kompetens före den 1 januari 2021, dock med beaktande av att 29 § 3 mom. föreskriver att personer som godkänts i det åländska fastighetsmäklarprovet enligt gällande landskapsförordning och personer som verkat som fastighetsmäklare mer än fem år på Åland ska anses uppfylla kravet på yrkeskompetens. Om verksamheten efter den 1 januari 2021 sker i strid med det utvidgade kravet på yrkeskompetens utgör detta en grund för strykning ur registret över fastighetsmäklarrörelser 16 § 1 mom. 5 punkten. Den ansvariga föreståndaren ska också på eget initiativ genom att ge anvisningar se till att de personer som deltar i rörelsens mäklarverksamhet följer bestämmelserna i lagen. Den ansvariga föreståndaren ska se till att samtliga personer som kan påverka hur mäklarverksamheten utförs i praktiken har den tillräckliga yrkesskicklighet som uppgifterna förutsätter.
11 § Ansvariga föreståndarens skadeståndsansvar. I paragrafen bestäms om skadeståndsansvar för den ansvariga föreståndaren för en fastighetsmäklarrörelse. Enligt förarbetena till självstyrelselagen hör skadeståndslagstiftningen till rikets lagstiftningsbehörighet med stöd av 27 § 41 punkten i självstyrelselagen (RP 73/1990 rd, s. 78). Paragrafen motsvarar 6 § i lagen om fastighetsförmedlingsrörelser och rörelser för förmedling av hyreslägenheter och hyreslokaler. Bestämmelsen föreslås intagen i landskapslagen med stöd av 19 § 3 mom. i självstyrelselagen. För de närmare motiveringarna hänvisas till propositionen som ligger till grund för riksbestämmelsen (RP 61/2000 rd, s. 18).
12 § Uppdragsdagbok. I 12 § i landskapsförordningen om fastighetsmäklare förutsätts att fastighetsmäklare ska föra dagbok över alla mottagna fastighetsmäklaruppdrag. I rikslagstiftningen ingår bestämmelser om uppdragsdagbok i 10 § i lagen om fastighetsförmedlingsrörelser och rörelser för förmedling av hyreslägenheter och hyreslokaler. Enligt 1 mom. är en fastighetsmäklarrörelse skyldig att föra dagbok över de uppdrag den har mottagit. I momentet anges också vad som ska antecknas i uppdragsdagboken. I 2 mom. föreskrivs vad som ska antecknas när ett uppdragsavtal har ingåtts. Enligt 3 mom. ska uppdragsdagboken, uppdragsavtalen jämte bilagor, anbudshandlingarna, broschyrer och andra handlingar som anknyter till ett uppdrag förvaras fem år från det uppdraget upphörde.
13 § Kundmedel. I landskapsförordningen om fastighetsmäklare finns inte några bestämmelser om hanteringen av kundmedel hos fastighetsmäklarrörelserna. Enligt paragrafen ska fastighetsmäklarrörelsen hålla kunders medel som har överlåtits i dess besittning åtskilda från fastighetsmäklarrörelsens egna medel. Dessutom ska kundmedlen deponeras på ett bankkonto eller på ett annat tillförlitligt sätt förvaras åtskilda från rörelsens egna medel. Bestämmelsen behövs för sådana situationer där en fastighetsmäklarrörelse också sköter sin kunds penningrörelse genom att ta emot t.ex. handpenning, reserveringsavgift eller en annan prestation i pengar som är avsedd för uppdragsgivaren. Det är viktigt att medlen hålls åtskilda bl.a. för att kunden ska kunna skyddas mot fastighetsmäklarrörelsens fordringsägare. Om kundmedlen inte på adekvat sätt förvaras åtskilda från rörelsens medel, föreligger det en risk att de utmäts för fastighetsmäklarrörelsens skuld eller att de anses höra till mäklarrörelsens konkursbo.
4 kap. Register över fastighetsmäklarrörelser
14 § Register över fastighetsmäklarrörelser. I kapitlet finns bestämmelser om det register över fastighetsmäklarrörelser som landskapsregeringen enligt 1 mom. ska föra. Registret förs för att det ska kunna klarläggas vem som har rätt att utöva fastighetsmäklarverksamhet på Åland. Med stöd av övergångsbestämmelsen i 29 § 1 mom. får den som när denna lag träder i kraft utövar verksamhet som enligt lagen förutsätter införande i registret över fastighetsmäklarrörelser fortsätta med sin verksamhet till dess beslut om införande i registret har fattats, om den registeranmälan som avses i 5 § görs inom sex månader från ikraftträdandet.
Enligt 2 mom. är uppgifterna i registret offentliga och var och en har rätt att få information om de uppgifter som har förts in i registret samt utdrag ur registret. Det är av allmänt intresse vem som har rätt att utöva fastighetsmäklarverksamhet på Åland. Den som har för avsikt att använda en mäklares tjänster kan vilja kontrollera att rörelsen har rätt att utöva fastighetsmäklarverksamhet. I bestämmelsen föreskrivs särskilt om utlämnandet av personbeteckning. Personbeteckningarna är inte sekretessbelagda men behandlingen har begränsats genom bestämmelser i lag. Enligt momentet lämnas personbeteckningarna endast ut om utlämnandet uppfyller kraven i 15a § i landskapslagen (1977:72) om allmänna handlingars offentlighet.
I 15a § i landskapslagen om allmänna handlingars offentlighet föreskrivs hur personuppgifter som ingår i personregister får lämnas ut. Personbeteckning ska kunna lämnas ut endast om mottagaren har rätt att registrera och använda sådana personuppgifter enligt bestämmelserna om behandling av personuppgifter. En sådan rätt finns om t.ex. den registrerade har gett sitt samtycke eller om rätten baserar sig på särskilda bestämmelser i lag. Bestämmelser om skydd för personuppgifter finns också i landskapslagen (2007:88) om behandling av personuppgifter inom landskaps- och kommunalförvaltningen. I landskapslagens 10 § finns bestämmelser om användningen av personbeteckning. Enligt landskapslagens 10 § 5 mom. ska den registeransvarige se till att personbeteckningen inte onödigt antecknas i handlingar som skrivs ut eller upprättas på basis av personregistret.
Det bör noteras att EU:s dataskyddsförordning tillämpas fr.o.m. den 25 maj 2018. I ett lagförslag lämnat till lagtinget den 8 mars 2018 har landskapsregeringen föreslagit antagandet av en landskapslag som ska komplettera och precisera dataskyddsförordningen (LF 14/2017–2018). Den föreslagna lagen innehåller en bestämmelse om behandlingen av personbeteckning som huvudsakligen motsvarar 10 § i landskapslagen om behandling av personuppgifter inom landskaps- och kommunalförvaltningen. Samtidigt har landskapsregeringen föreslagit vissa ändringar i 15a § i landskapslagen om allmänna handlingars offentlighet. Dessa ändringar skulle dock inte i sak medföra några förändringar i samband med att landskapsregeringen lämnar ut personbeteckning från det föreslagna registret över fastighetsmäklarrörelser.
Enligt 3 mom. får landskapsregeringen på sin webbplats publicera uppgifter som ska ingå i registret över fastighetsmäklarrörelser, dock inte personbeteckningarna. Syftet med bestämmelsen är att främja informationen om de rörelser som har en rätt att utöva fastighetsmäklarverksamhet på Åland. Det är fråga om en specialbestämmelse som har företräde framom 15a § i landskapslagen om allmänna handlingars offentlighet. Uppgifter om fysisk person ska inte publiceras på webbplatsen om den som uppgifterna gäller begär det. De uppgifter som har förts in i registret över fastighetsmäklarrörelser ska uppdateras kontinuerligt. Därför föreskrivs i 4 mom. att ändringar i de uppgifter som har förts in i registret ska utan dröjsmål anmälas till landskapsregeringen. Byte av ansvarig föreståndare ska anmälas senast en månad efter att den föregående föreståndarens uppdrag har upphört.
15 § Uppgifter i registret över fastighetsmäklarrörelser. I 1 mom. bestäms om innehållet i de uppgifter som ska ingå i det register över fastighetsmäklarrörelser som avses i 14 §. Enligt 1 punkten antecknas i registret i fråga om en enskild näringsidkare dennes fullständiga namn och personbeteckning. Om en enskild näringsidkare inte har en finländsk personbeteckning, antecknas hans eller hennes födelsetid i registret. I registret antecknas också en enskild näringsidkares firma som har antecknats i handelsregistret, eventuell bifirma, handelsregisternumret och besöksadressen till varje verksamhetsställe där fastighetsmäklarverksamheten utövas. Med verksamhetsställe avses en byggnad, ett rum eller ett annat utrymme som rörelsen använder för skötsel av kundtjänsten.
Enligt 2 punkten antecknas i registret i fråga om en juridisk person firman, eventuell bifirma, handelsregisternumret och besöksadressen till varje verksamhetsställe där fastighetsmäklarverksamheten utövas. Enligt 3 punkten antecknas i registret fullständigt namn och personbeteckning eller, om sådan saknas, födelsetid för de personer vars tillförlitlighet har kontrollerats i samband med handläggningen av registeranmälan. I 4 punkten förutsätts anteckning av ansvariga föreståndarens fullständiga namn och personbeteckning eller, om sådan saknas, födelsetid. Enligt 5 punkten ska antecknas vem som meddelat ansvarsförsäkringen samt försäkringsbeloppet. I 6 punkten förutsätts att i registret ska antecknas registerbeteckningen och datum för registreringen. Enligt 7 punkten ska varningar samt sådana uppmaningar och förbud som har förstärkts med vite och som har meddelats fastighetsmäklarrörelsen med stöd av 26 § 2 eller 3 mom. antecknas i registret. Enligt 8 punkten antecknas i registret skälet till att en rörelse har strukits ur registret samt tidpunkten när detta har gjorts. Om när en rörelse ska strykas ur registret bestäms i 16 §.
I 2 mom. bestäms att uppgift om varningar samt sådana uppmaningar och förbud som har förstärkts med vite som avses i 1 mom. 7 punkten ska utplånas ur registret när tre år har förflutit från utgången av det år då tvångsmedlet i fråga påfördes. Enligt 3 mom. ska i registret också antecknas uppgifter om dem som har meddelats ett förbud enligt 26 § 1 mom. att utöva fastighetsmäklarverksamhet utan registrering.
16 § Strykning ur registret. I 1 mom. föreskrivs på vilka grunder landskapsregeringen kan stryka en fastighetsmäklarrörelse ur registret över fastighetsmäklarrörelser. Strykningen medför att fastighetsmäklarrörelsen går miste om sin rätt att utöva fastighetsmäklarverksamhet och utgör en inskränkning av näringsfriheten. Vid en tillämpning av 18 § i grundlagen har grundlagsutskottet konstaterat att ett återkallande av tillstånd innebär ett ingrepp i den enskildes rättsliga ställning. Därför har utskottet ansett att det för att lagstiftningen ska vara proportionerlig är nödvändigt att möjligheten att återkalla tillstånd kopplas till allvarliga eller väsentliga förseelser eller försummelser och till att eventuella anmärkningar och varningar till tillståndshavaren inte har lett till att bristerna i verksamheten har korrigerats (se t.ex. GrUU 31/2006 rd). De i paragrafen ingående grunderna för strykning ur registret anknyter främst till de förutsättningar för registrering av fastighetsmäklarrörelsen som finns i 6 §. Det är nödvändigt att landskapsregeringen i sista hand ska kunna stryka en rörelse ur registret om fastighetsmäklarrörelsen efter registreringen avviker från de grundläggande förutsättningarna för registreringen.
Enligt 1 punkten ska landskapsregeringen stryka ur registret en fastighetsmäklarrörelse som har upphört med sin verksamhet. Enligt 2 punkten ska landskapsregeringen också stryka en fastighetsmäklarrörelse ur registret då de förutsättningar för registrering om vilka bestäms i 6 § 1 mom. 1–4 punkten inte längre uppfylls. I dessa bestämmelser föreskrivs om förutsättningar för att landskapsregeringen ska registrera den som gjort den registeranmälan som avses i 5 §. Därmed ska ur registret strykas t.ex. en fastighetsmäklarrörelse som inte har en ansvarsförsäkring eller en fysisk person vars handlingsbehörighet har begränsats. En fastighetsmäklarrörelse ska enligt 3 punkten strykas ur registret om rörelsen utövar mäklarverksamhet som bulvan för någon annan. Enligt 6 § 2 mom. utgör agerande som bulvan för någon annan också ett hinder för registrering.
Enligt 4 punkten ska landskapsregeringen stryka en fastighetsmäklarrörelse ur registret om de förutsättningar för registrering gällande ansvarig föreståndare som anges 6 § 1 mom. 5 punkten inte längre uppfylls och detta inte åtgärdas efter en skälig tidsfrist som landskapsregeringen ställer i en uppmaning. Detta inkluderar även en situation där rörelsen inte mera har en ansvarig föreståndare. Om de grundläggande krav som ställs på de ansvariga föreståndarna föreskrivs närmare i 9 §. Den ansvariga föreståndaren ska uppfylla de krav på yrkeskompetens avses i 17 § och dessa ska vara myndiga och tillförlitliga personer som inte har försatts i konkurs och vars handlingsbehörighet inte har begränsats. I 7 § 1 mom. föreskrivs när en person inte anses vara tillförlitlig.
I 5 punkten hänvisas till den i 6 § 1 mom. 6 punkten ingående förutsättningarna för registrering gällande de anställdas yrkeskompetens. Om dessa förutsättningar inte längre uppfylls och detta inte åtgärdas efter en skälig tidsfrist som landskapsregeringen ställer i en uppmaning ska rörelsen strykas ur registret. Det utvidgade kravet på anställdas yrkeskompetens föreslås gälla fr.o.m. den 1 januari 2021. Om krav på yrkeskompetens för de som utför mäklaruppdrag hos fastighetsmäklarrörelsen föreskrivs närmare i 17 §. Enligt 10 § 2 mom. ska det vara den ansvariga föreståndaren särskilda skyldighet att se till att de som utför mäklaruppdrag hos fastighetsmäklarrörelsen har den föreskrivna yrkeskompetensen. Med stöd av 26 § 2 mom. kan landskapsregeringen rikta sig direkt till rörelsens ansvariga föreståndare och ge denna en varning om föreståndaren försummar en av sina skyldigheter i lagen. Enligt den föreslagna punkten ska landskapsregeringen stryka en fastighetsmäklarrörelse ur registret om det visar sig att kravet på yrkeskompetens inte heller efterföljs efter en skälig tidsfrist som landskapsregeringen ställer i en uppmaning till fastighetsmäklarrörelsen.
Den skäliga tidsfrist som landskapsregeringen ställer för efterföljandet av kravet på yrkeskompetens kan variera från fall till fall. Vid eventuella personalförändringar ska den ansvariga föreståndaren i första hand se till att fastighetsmäklaruppdrag överförs till sådana anställda som har den föreskrivna yrkeskompetensen. Det är möjligt att något oförutsett händer inom fastighetsmäklarrörelsen så att det tillfälligt inte finns någon som uppfyller kravet på yrkeskompetens och den ansvariga föreståndaren också är förhindrad att sköta mäklaruppdragen. Tidsfristen bör vara längre i en situation där det har varit svårt att förutse eller förbereda sig för det händelseförlopp som lett till att kravet på yrkeskompetens inte längre uppfylls.
I 6 punkten föreskrivs om strykning ur registret i samband med allvarliga eller upprepade försummelser. Med stöd av 26 § 2 mom. kan landskapsregeringen i vissa fall förbjuda fastighetsmäklarrörelsens verksamhet helt eller delvis för viss tid, dock för längst sex månader. Det tillfälliga verksamhetsförbudet förutsätter att försummelserna är allvarliga eller att de upprepas trots uppmaning eller varning. Verksamhetsförbudet kan gälla försummelse av skyldigheterna i 12 § om hållandet av uppdragsdagboken och de handlingar som ansluter sig till den, 13 § om att hålla kundmedlen åtskilda från rörelsens övriga medel, 14 § 4 mom. om att anmäla ändringar i registeruppgifterna och ny ansvarig föreståndare eller den skyldighet att ge landskapsregeringen uppgifter som följer av 24 §. Därtill kan tillfälligt verksamhetsförbud ges om den ansvariga föreståndaren försummelser är allvarliga eller om de upprepas trots de varningar landskapsregeringen gett. Den föreslagna punkten möjliggör strykning av fastighetsmäklarrörelsen ur registret om inte heller det tillfälliga verksamhetsförbudet enligt 26 § 2 mom. är tillräckligt, dvs. tillämpningen av punkten och strykningen av registret förutsätter att rörelsen redan tidigare har meddelats ett verksamhetsförbud för viss tid.
Om en fastighetsmäklarrörelse har försatts i konkurs, kvarstår rörelsen enligt 2 mom., trots konkursen, i registret i sex månader. För övervakningen av fastighetsmäklarrörelsen är det nödvändigt att landskapsregeringen får kännedom om rörelsens konkurs. Därför ska förvaltaren av konkursboet vara skyldig att utan dröjsmål meddela landskapsregeringen att fastighetsmäklarrörelsen har försatts i konkurs. Förslaget till paragraf har utformats utgående från 19 § i lagen om fastighetsförmedlingsrörelser och rörelser för förmedling av hyreslägenheter och hyreslokaler.
5 kap. Fastighetsmäklares yrkeskompetens
17 § Krav på yrkeskompetens för fastighetsmäklare. I paragrafen föreskrivs om den yrkeskompetens som ska gälla för fastighetsmäklare på Åland. Kraven på yrkeskompetens avviker delvis från dagsläget. Bestämmelserna avviker också från de krav på yrkeskompetens som gäller för fastighetsmäklare i riket. I den allmänna motiveringen (avsnitt 3.3) har redogjorts för bakgrunden till de föreslagna bestämmelserna. Enligt förslaget ska de åländska fastighetsmäklarna kunna visa på innehav av yrkeskompetens på två alternativa sätt: antingen genom att godkännas i fastighetsmäklarprov eller genom att uppfylla ett krav på en viss utbildning. Bestämmelserna i paragrafen anknyter särskilt till de förutsättningar för registrering av fastighetsmäklarrörelserna som ingår i 6 § 1 mom. 5 och 6 punkterna. Enligt dessa bestämmelser förutsätts både att den ansvariga föreståndaren och de personer som ska utföra mäklaruppdrag hos fastighetsmäklarrörelsen har yrkeskompetens.
I 1 mom. föreskrivs allmänt att fastighetsmäklare som utövar fastighetsmäklarverksamhet på Åland ska ha tillräcklig yrkeskompetens. Enligt 1 § 4 mom. avser en fastighetsmäklare en fysisk person som utövar fastighetsmäklarverksamhet för en registrerad fastighetsmäklarrörelse och som har registrerats i enlighet med denna lag. Även ur 4 § 2 mom. framgår att kravet på yrkeskompetens utsträcks till samtliga personer som utför mäklaruppdrag och att dessa personer benämns fastighetsmäklare. I det föreslagna momentet definieras närmare det som ingår i yrkeskompetensen. Fastighetsmäklare ska behärska den lagstiftning som behövs för att utöva verksamheten, ha kännedom om god fastighetsmäklarsed samt behärska de åtgärder som ett mäklaruppdrag kräver i praktiken. För att utöva fastighetsmäklarverksamhet på Åland förutsätts kunskaper både om riks- och landskapslagstiftning som är relevant för utövandet av verksamheten. Fastighetsmäklarna ska också behärska de åtgärder som ett mäklaruppdrag kräver i praktiken, t.ex. ska mäklarna kunna göra upp de handlingar som behövs vid ett fastighetsmäklaruppdrag och försäljning av fastigheter.
I 2 mom. föreskrivs på vilka sätt fastighetsmäklarna ska kunna visa på förekomsten av yrkeskompetens. Enligt 1 punkten ska yrkeskompetensen kunna visas genom godkännande både i det åländska fastighetsmäklarprov som avses i 20 § och det fastighetsmäklarprov som avses i 5 § 3 mom. i lagen om fastighetsförmedlingsrörelser och rörelser för förmedling av hyreslägenheter och hyreslokaler. I nämnda rikslag hänvisas till två olika prov. Den föreslagna punkten avser enbart fastighetsmäklarprovet, dvs. inte provet för hyreslägenhets- och hyreslokalsmäklare. I praktiken har åländska fastighetsmäklare redan i dagsläget förutsatts vara godkända i rikets fastighetsmäklarprov och detta har varit möjligt då den lagstiftning och de kunskaper som prövas i rikets fastighetsmäklarprov till övervägande delar också är relevant på Åland. Det åländska fastighetsmäklarprovet har främst koncentrerats på att pröva kunskaperna i sådan åländsk lagstiftning som är relevant vid ut-övandet av fastighetsmäklarverksamheten.
Enligt 2 punkten ska yrkeskompetensen också kunna visas genom innehav av viss utbildning. I dagsläget prövas i samband med fastighetsmäklarprovet främst teoretiska kunskaper om fastighetsmäklarverksamheten och en person kan klara av provet utan att ha haft någon större praktisk erfarenhet av branschen. Dessa teoretiska kunskaper kan också erhållas genom utbildning. Både i Sverige och Finland ordnas särskilda utbildningar för fastighetsmäklare. I Sverige förutsätter lagstiftningen att den person som registreras som fastighetsmäklare har tillfredsställande utbildning. Utbildningen ska vara från ett universitet eller en högskola med offentlig huvudman, alternativt från en enskild utbildningsanordnare som har tillstånd att utfärda examina i de aktuella ämnena.[38] I lagstiftningen föreskrivs närmare vilken ämneskombination som krävs.[39] I Finland finns inte något utbildningskrav för att verka som fastighetsmäklare. Däremot finns olika utbildningar riktade till de som redan arbetar med fastighetsförmedling eller vill ge sig in i branschen. Utbildningsstyrelsen har fastställt grunder för en yrkesexamen inom fastighetsförmedling.[40] Utbildningen torde i dagsläget inte ges på svenska.
Enligt förslaget ska yrkeskompetensen kunna visas genom avslutad högskoleutbildning med särskild inriktning på fastighetsmäklarverksamhet som motsvarar minst två års heltidsstudier. Avsikten är att detta ska omfatta sådan särskild svenskspråkig utbildning om fastighetsmäklarverksamhet som ordnas i Sverige. Yrkeskompetens ska också kunna visas genom examen inom juridisk fakultet vid universitet eller därmed jämförbar högskola som motsvarar minst fyra års heltidsstudier. Den skillnad i antalet år som de alternativa utbildningskraven uppvisar motiveras med att det förstnämnda alternativet är särskilt inriktat på fastighetsmäklarverksamhet medan en juridisk grundexamen kan anses ge goda förutsättningar att utöva fastighetsmäklarverksamhet. Den eventuella yrkeskvalifikation som en medborgare i en medlemsstat i Europeiska unionen har förvärvat i en annan medlemsstat behöver bedömas i förhållande till det föreslagna utbildningskravet då personen ska registreras som fastighetsmäklare på Åland. Landskapsregeringen gör då bedömningen i enlighet med landskapslagen om erkännande av yrkeskvalifikationer. Systemet enligt den lagstiftningen bygger på att landskapsregeringen kan kräva att sökanden genomgår ett lämplighetsprov eller slutför en anpassningsperiod som inte överskrider tre år om innehållet i sökandens utbildning väsentligt avviker från den utbildning som krävs.
Enligt 3 mom. ska landskapsregeringen kunna besluta att de två fastighetsmäklarprov som avses i 2 mom. 1 punkten ersätts av endast det åländska fastighetsmäklarprov som avses i 20 §. I den allmänna motiveringen (avsnitt 3.3) har redogjorts för bakgrunden till detta förslag. I bestämmelsen föreskrivs om grunderna för att landskapsregeringen ska kunna fatta ett dylikt beslut. Enligt 1 punkten kan landskapsregeringen fatta beslutet om rikets fastighetsmäklarprov ordnas så att provet inte är förenligt med vad som i annan lagstiftning föreskrivs om svenska språkets ställning. I dagsläget är det visserligen möjligt att läsa till och delta i provet på svenska men den litteratur som rekommenderas inför provet är till övervägande delar inte tillgänglig på svenska. Detta förhållande är diskriminerande och har påtalats av justitieombudsmannen utgående från i riket tillämplig lagstiftning. I den föreslagna bestämmelsen hänvisas till språkbestämmelserna i annan lagstiftning. Detta avser också 36 § i självstyrelselagen som anger att landskapet är enspråkigt svenskt och att ämbetsspråket i landskapsförvaltningen är svenska. Om landskapsregeringen gör bedömningen att rikets fastighetsmäklarprov ordnas i strid med språkbestämmelserna för tryggandet av svenska språkets ställning kan landskapsregeringen fatta det beslut som avses i momentet.
Enligt 2 punkten kan landskapsregeringen också fatta beslutet om att enbart det åländska fastighetsmäklarprovet ska gälla om fastighetsmäklarproven på Åland och riket inte tillsammans kan bilda en sådan ändamålsenlig helhet som möjliggör att den yrkeskompetens som är relevant för åländska fastighetsmäklare kan prövas. Detta kan vara fallet om det t.ex. sker lagstiftningsmässiga förändringar eller om det sker grundläggande förändringar i hur provet ordnas i riket. Dylika förändringar går nödvändigtvis inte att beakta genom att anpassa det åländska fastighetsmäklarprovet så att de två proven bildar en ändamålsenlig helhet. Enligt 3 punkten ska landskapsregeringen också kunna fatta beslutet av något annat vägande skäl. Om landskapsregeringen fattar ett beslut om att övergå till ett system där åländska fastighetsmäklare enbart behöver ha blivit godkända i det åländska fastighetsmäklarprovet måste detta givetvis beaktas i provets innehåll, t.ex. måste det åländska fastighetsmäklarprovet inkludera frågor om den rikslagstiftning som är relevant i samband med utövandet av fastighetsmäklarverksamhet på Åland.
I 4 mom. ingår förordningsfullmakt gällande den utbildning som avses i 2 mom. 2 punkten. Förslaget utgår från att grunderna för utbildningskravet framgår ur lagen medan mera specifik reglering om utbildningskravet utfärdas genom landskapsförordning. I landskapsförordningen preciseras utbildningens innehåll, inriktning och omfattning, t.ex. så att det i förordning föreskrivs närmare om vilken specifik ämneskombination som krävs. Förordningsfullmakten gäller framförallt den avslutade högskoleutbildningen med särskild inriktning på fastighetsmäklarverksamhet som motsvarar minst två års heltidsstudier. I dagsläget föreskrivs huvudsakligen på lägre nivå än lag i Sverige om innehållet, inriktningen och omfattningen i den särskilda utbildning om fastighetsmäklarverksamhet som förordningsfullmakten avser. Eftersom det rör sig om en begränsning av näringsfriheten har grundlagsutskottet i motsvarande sammanhang ansett att de primära kriterierna för behörigheten ska finnas i lag (GrUU 31/1998 rd, s. 3).
18 § Benämning eller förkortning. Enligt 8 § 1 mom. i landskapsförordningen om fastighetsmäklare får benämningen fastighetsmäklare eller avledningar av detta ord endast användas av den som registrerats som fastighetsmäklare. I 8 § 2 mom. föreskrivs att en fastighetsmäklare ska vid marknadsföring av sina tjänster använda beteckningen "Registrerad fastighetsmäklare" eller förkortningen "RFM". Benämning och förkortning enligt landskapsförordningen skiljer sig från förhållandena i riket. Enligt 16 § i lagen om fastighetsförmedlingsrörelser och rörelser för förmedling av hyreslägenheter och hyreslokaler får endast den som har avlagt ett fastighetsmäklarprov använda benämningen fastighetsmäklare eller förkortningen AFM. Också en fastighetsförmedlingsrörelse får i sin firma eller verksamhet använda förkortningen AFM. Enligt förslaget ska förkortningen AFM också användas på Åland. Även en registrerad fastighetsmäklarrörelse får i sin firma eller verksamhet använda benämningen fastighetsmäklare eller förkortningen AFM. Dock bör det beaktas att förkortningen AFM endast får användas i riket om förutsättningarna i rikslagstiftningen för detta är uppfyllda. Den föreslagna bestämmelsen innebär en ändring i jämförelse med dagsläget.
19 § Nämnden för mäklarprov. I 5 kap. i landskapsförordningen om fastighetsmäklare finns bestämmelser om den fastighetsmäklarnämnd som har till uppgift att ordna det fastighetsmäklarprov som avses i landskapsförordningens 3 kap. Enligt förslaget ska nämndens namn ändras till nämnden för mäklarprov vilket belyser bättre vilken nämndens uppgift är. Nämndens specifika uppgift är att ordna fastighetsmäklarprovet. Till exempel har nämnden inte någon befogenhet att utöva tillsyn och nämnden består av medlemmar som sammanträder enbart för att ordna provet. I övrigt baserar sig bestämmelserna om nämnden huvudsakligen på de nuvarande bestämmelserna i landskapsförordningen om fastighetsmäklare.
Enligt 1 mom. tillsätter landskapsregeringen för fyra år i sänder en nämnd för mäklarprov. Ärenden gällande fastighetsmäklarverksamheten, bl.a. tillsättandet av fastighetsmäklarnämnden, har handlagts vid regeringskansliet vid landskapsregeringens allmänna förvaltning. Enligt momentet har nämnden till uppgift att minst en gång i året, förutsatt att det finns ett behov av detta, ordna fastighetsmäklarprov enligt 20 §. I 2 mom. ingår bestämmelser om nämndens medlemmar. Nämnden ska bestå av en ordförande, en vice ordförande och en annan medlem samt personliga ersättare för var och en. Enligt 15 § i landskapsförordningen om fastighetsmäklare ska en av nämndens medlemmar ska ha avlagt juris kandidatexamen eller motsvarande tidigare examen. Enligt förslaget ska en av nämndens medlemmar ha avlagt en examen inom juridisk fakultet vid universitet eller därmed jämförbar hög-skola, som är erkänd av nationell utbildningsmyndighet och som motsvarar minst fyra års heltidsstudier.
Enligt 3 mom. är nämnden beslutför när minst två medlemmar är närvarande. Vid omröstning i ett ärende blir majoritetens åsikt nämndens beslut. Faller rösterna lika blir den åsikt som ordföranden har omfattat beslut i saken. Momentet motsvarar 16 § i landskapsförordningen om fastighetsmäklare. Enligt 4 mom. svarar landskapsregeringen för kostnaderna för den verksamhet som bedrivs av nämnden och fastställer grunderna för medlemmarnas arvoden. Landskapsregeringen har rätt att ta ut en avgift för deltagande i mäklarprovet. Avgifterna får högst motsvara kostnaderna för ordnandet av provet. Eftersom relativt få personer avlägger det åländska fastighetsmäklarprovet kan kostnaderna för ordnandet av provet vara höga per deltagare. Därför bör landskapsregeringen fastställa en avgift som är skälig.
20 § Fastighetsmäklarprov. I paragrafen ingår bestämmelser om hur fastighetsmäklarprovet ska ordnas. Enligt 1 mom. fastställer nämnden för mäklarprov en förteckning över den lagstiftning, litteratur och det övriga material som frågorna i fastighetsmäklarprovet baserar sig på. Eftersom förslaget utgår från att åländska fastighetsmäklare som visar sin yrkeskompetens genom prov även avlägger fastighetsmäklarprovet i riket bör förteckningen och frågorna i provet främst gälla landskapslagstiftningen och de åländska förhållandena. Om landskapsregeringen fattar ett beslut enligt 17 § 3 mom. om att de två proven ska ersättas av endast det åländska fastighetsmäklarprovet måste provet anpassas så att kunskaper i både rikets och landskapets lagstiftning prövas.
Enligt 2 mom. bestäms tidpunkten och platsen för fastighetsmäklarprov av nämnden för mäklarprov. Meddelande om provet ska läggas ut på landskapsregeringens webbplats senast två månader före provdagen i enlighet med vad som föreskrivs om offentlig delgivning i förvaltningslagen (2008:9) för landskapet Åland. Förvaltningslagens bestämmelser om offentlig delgivning har ändrats fr.o.m. den 1 juni 2018 så att ett meddelande om att en handling finns tillgänglig på myndighetens webbplats ska publiceras på myndighetens elektroniska anslagstavla som finns på webbplatsen. Det rekommenderas att meddelande om fastighetsmäklarprovet också publiceras i de lokala dagstidningarna.
I 3 mom. anges att anvisningarna för anmälan till och deltagande i provet samt förteckningen över den lagstiftning, litteratur och det övriga material som frågorna i fastighetsmäklarprovet baserar sig på ska publiceras på landskapsregeringens webbplats senast två månader före provdagen. Enligt 4 mom. kan närmare bestämmelser om ordnandet av och innehållet i fastighetsmäklarprovet vid behov utfärdas genom landskapsförordning.
21 § Sökande av ändring i beslut av nämnden för mäklarprov. Uppgiften att ordna fastighetsmäklarprov ska anses ha karaktären av myndighetsuppgift eftersom nämndens beslut påverkar provdeltagarnas rätt att utöva fastighetsmäklarverksamhet som yrke eller näring. Därför kan nämnden anses utöva offentlig makt och dess beslut utgör förvaltningsbeslut som är överklagningsbara. Enligt 20 § 2 mom. i landskapsförordningen om fastighetsmäklare får fastighetsmäklarnämndens beslut om underkännande i fastighetsmäklarprovet överklagas hos landskapsregeringen. Enligt 20 § 1 mom. får besvär över lagligheten av landskapsregeringens beslut anföras hos högsta förvaltningsdomstolen.
Numera torde det vara relativt ovanligt att det i landskapslagstiftningen föreskrivs att landskapsregeringen fungerar som besvärsinstans enligt 25 § 1 mom. i självstyrelselagen. Denna utveckling harmonierar också bättre med 21 § 1 mom. i grundlagen och artikel 6.1 i Europeiska konventionen om mänskliga rättigheter.[41] Annan landskapslagstiftning innehåller bestämmelser om liknande nämnder där det föreskrivs att beslut ska överklagas hos Ålands förvaltningsdomstol. I 43 § i landskapslagen (2011:95) om radio- och televisionsverksamhet anges att ett beslut som programnämnden har fattat med stöd av landskapslagen får överklagas hos Ålands förvaltningsdomstol. I linje med detta ska beslut som nämnden för mäklarprov har fattat med stöd av lagen överklagas hos Ålands förvaltningsdomstol.
22 § Fastighetsmäklarregister. Enligt 1 mom. ska landskapsregeringen föra ett fastighetsmäklarregister över de fastighetsmäklare som har den yrkeskompetens som avses i 17 § och som har rätt att utföra mäklaruppdrag hos fastighetsmäklarrörelserna. Syftet med fastighetsmäklarregistret är att det ska kunna klarläggas att de fysiska personer som utför fastighetsmäklaruppdrag har den yrkeskompetens som lagen förutsätter. Fastighetsmäklarrörelserna ska i sin tur föras in i det register som avses i 14 §. Om fastighetsmäklarrörelsen är en enskild näringsidkare ska denna fysiska person ingå i båda dessa register. Enligt bestämmelsen ska fastighetsmäklarrörelserna anmäla till landskapsregeringen för registrering de personer som utför mäklaruppdrag hos rörelsen. Denna skyldighet följer indirekt också av 4 § 2 mom. där det föreskrivs att enbart fastighetsmäklare som har förts in i fastighetsmäklarregistret får utföra mäklaruppdrag hos fastighetsmäklarrörelsen. Av 5 § 2 mom. följer också att det till en registeranmälan ska fogas intyg över att den ansvariga föreståndaren och personer inom fastighetsmäklarrörelsen som ska utföra mäklaruppdrag har den yrkeskompetens som avses i 17 §.
I 2 mom. ingår en uppräkning av vad som antecknas i registret. Enligt momentet ska uppgifterna i registret bevaras varaktigt. Grundlagsutskottet har ansett att det inte förenligt med skyddet av personuppgifter att uppgifter bevaras varaktigt (GrUU 51/2002 rd) om det inte är befogat av skäl som är kopplade till informationssystemets art eller syfte (GrUU 3/2009 rd och GrUU 54/2010 rd). Det är befogat att varaktigt bevara uppgifterna i fastighetsmäklarregistret över dem som avlagt mäklarprov med tanke på att avläggandet av mäklarproven och innehavet av i lag föreskriven utbildning ger en sådan yrkeskompetens som avses i lagen. Uppgiften om att kravet på yrkeskompetens uppfylls bör kunna kontrolleras i efterhand med hjälp av registret.[42]
Enligt 2 mom. 1 punkten ska i fastighetsmäklarregistret antecknas namnen på de personer som avlagt de fastighetsmäklarprov som avses i 17 § 2 mom. 1 punkten och personernas personbeteckningar, hemkommuner, adresser samt uppgift om tidpunkten för när proven avlades. Detta är en hänvisning både till det åländska fastighetsmäklarprovet och det fastighetsmäklarprov som hålls i riket. I 17 § 3 mom. föreskrivs om när landskapsregeringen kan fatta beslut om att enbart det åländska fastighetsmäklarprovet behöver avläggas. Om ett sådant beslut fattas är det inte mera relevant att anteckna uppgifter om avläggandet av fastighetsmäklarprovet i riket. I 2 mom. 2 punkten föreskrivs att i fastighetsmäklarregistret också ska antecknas namnen på de personer som har den utbildning som avses i 17 § 2 mom. 2 punkten och personernas personbeteckningar, hemkommuner, adresser samt grundläggande uppgifter om utbildningen. Med det sistnämnda avses uppgifter om typ av examen eller utbildning samt vilken högskola eller vilket universitet det rör sig om.
Enligt 3 mom. ska var och en ha rätt att få information om de uppgifter som har förts in i registret samt utdrag ur registret. Det är av allmänt intresse vem som är fastighetsmäklare och uppfyller i lagen uppställda krav gällande yrkeskompetens. Till exempel när en fastighetsmäklarrörelse anställer en ny arbetstagare har den intresse av att kontrollera om personen i fråga har yrkeskompetens. Det är också viktigt att uppgifterna om yrkeskompetens står till förfogande för de konsumenter som behöver mäklartjänster. Uppgifter om fastighetsmäklares personbeteckning lämnas endast ut om utlämnandet uppfyller kraven i 15a § i landskapslagen om allmänna handlingars offentlighet och lagstiftningen om skyddet av personuppgifter. Bestämmelser om skydd för personuppgifter och behandlingen av personbeteckning finns i landskapslagen om behandling av personuppgifter inom landskaps- och kommunalförvaltningen. Det bör noteras att EU:s dataskyddsförordning tillämpas sedan den 25 maj 2018. I ett lagförslag lämnat den 8 mars 2018 till lagtinget har landskapsregeringen föreslagit antagandet av en landskapslag som ska komplettera och precisera dataskyddsförordningen (LF 14/2017–2018). Den föreslagna lagens bestämmelse om behandlingen av personbeteckning motsvarar den gällande bestämmelsen i 10 § landskapslagen om behandling av personuppgifter inom landskaps- och kommunalförvaltningen. Momentet motsvarar förslag till 14 § 2 mom. gällande registret över fastighetsmäklarrörelser.
I 4 mom. ingår en särskild bestämmelse om webbpublicering av uppgifter i fastighetsmäklarregistret. Med undantag av personbeteckningen och adressen får på landskapsregeringens webbplats publiceras de uppgifter som ska ingå i fastighetsmäklarregistret. Den som registrerats har dock rätt att förbjuda att uppgifter som gäller honom eller henne publiceras på webbplatsen. Syftet med webbpubliceringen är att främja informationen om de personer som har en rätt att utföra mäklaruppdrag på Åland. Det är fråga om en specialbestämmelse som åsidosätter 15a § i landskapslagen om allmänna handlingars offentlighet.
6 kap. Tillsynsmyndighet och sanktioner
23 § Tillsynsmyndighet. Enligt paragrafen utövas tillsynen över efterlevnaden av lagen av landskapsregeringen. Enligt 2 § 3 mom. i grundlagen ska all utövning av offentlig makt bygga på lag. Grundlagsutskottet, som i första hand har tolkat grundlagens innehåll, har konstaterat (GrUU 11/1994 rd, s. 1/II) att inte minst principen om lagbunden förvaltning kan anses vara ett uttryck för kravet på att myndigheternas administrativa kompetens, där också offentlig makt ingår, bör bygga på en lag eller en behörigen utfärdad författning på lägre nivå.
Landskapsregeringens tillsynsuppgifter har en tydlig koppling till den på grundlagens 18 § baserade näringsfriheten. Särskilt i samband med bestämmelser som har kopplingar till de grundläggande fri- och rättigheterna har grundlagsutskottet ansett det nödvändigt att den behöriga myndigheten entydigt framgår av lagen eller annars exakt eller att åtminstone principerna för myndigheternas behörighetsförhållanden och villkoren för delegering av behörighet framgår tillräckligt exakt av lagen (GrUU 2/2012 rd, s. 3, och GrUU 21/2009 rd, s. 4—5).
Det kan noteras att landskapsregeringen i dagsläget övervakar att landskapsförordningen om fastighetsmäklare iakttas. Dock har polisen en viss funktion i samband med övervakningen eftersom 19 § i landskapsförordningen föreskriver att polisen kan ge en varning åt en fastighetsmäklare eller en ansvarig föreståndare som inte följer bestämmelserna i förordningen eller anvisningar som givits med stöd av den. Enligt förslaget ska polisen inte ha motsvarande uppgifter i framtiden, främst med tanke på att den typen av övervakningsuppgifter gällande näringsutövare är tämligen ovanliga inom polisens verksamhet.
24 § Tillsynsmyndighetens rätt att få uppgifter. Enligt bestämmelsen ska en fastighetsmäklarrörelse utan hinder av sekretessbestämmelserna på begäran ge landskapsregeringen uppdragsdagboken och de handlingar som hör till den samt övriga handlingar och uppgifter som behövs för tillsynen. Landskapsregeringen har motsvarande rätt att få information också i dagens läge med stöd av 18 § i landskapsförordningen om fastighetsmäklare. Paragrafen motsvarar 17 § 2 mom. i lagen om fastighetsförmedlingsrörelser och rörelser för förmedling av hyreslägenheter och hyreslokaler.
Landskapsregeringen ska därmed ges de uppgifter och handlingar som är nödvändiga för tillsynen, fastän det i dem ingår uppgifter som ska anses vara fastighetsmäklarrörelsens eller kunders affärs- eller yrkeshemligheter. Det kan annars också röra sig om sådana uppgifter med anknytning till kundens person som fastighetsmäklarrörelsen inte skulle få yppa för utomstående. Landskapsregeringens tillsyn gäller också uppgifter som har registrerats i elektronisk form, dvs. uppgifterna ska finnas tillgängliga för myndigheterna i läsbar form.
Handlingar som hör till uppdragsdagboken är bl.a. skriftliga uppdragsavtal som har utarbetats över mottagna uppdrag jämte bilagor, anbudshandlingar och broschyrer. Övriga handlingar som är nödvändiga med tanke på tillsynen kan vara fastighetsmäklarrörelsens bokslutshandlingar, dvs. en kopia av revisionsberättelsen och bokslutet jämte bilagor. För övervakningen av att 13 § följs ska rörelsen på begäran ge uppgifter också om hur rörelsen ser till att kundmedlen hålls åtskilda från rörelsens medel och förvaras.
25 § Sökande av ändring i tillsynsmyndighetens beslut. Enligt 1 mom. får besvär över lagligheten av landskapsregeringens beslut anföras hos högsta förvaltningsdomstolen. Bestämmelsen är av rikslagstiftningsnatur och följer av 25 § 2 mom. i självstyrelselagen. I 2 mom. föreskrivs att beslut enligt denna lag om strykning ur registret enligt 16 § och verksamhetsförbud för viss tid enligt 26 § 2 mom. ska iakttas även om de överklagas, om inte besvärsmyndigheten bestämmer något annat. Bestämmelsen motsvarar 21 § 4 mom. i lagen om fastighetsförmedlingsrörelser och rörelser för förmedling av hyreslägenheter och hyreslokaler. Enligt 16 § kan landskapsregeringen stryka en fastighetsmäklarrörelse ur det i 14 § avsedda registret över fastighetsmäklarrörelser. Enligt 26 § 2 mom. kan landskapsregeringen förbjuda fastighetsmäklarrörelsens verksamhet helt eller delvis för viss tid, dock för längst sex månader, om de i bestämmelsen avsedda försummelserna är allvarliga eller om de upprepas trots uppmaning eller varning.
26 § Tvångsmedel. Den föreslagna paragrafen ska ge landskapsregeringen befogenhet att vidta tvingande åtgärder om utövningen av fastighetsmäklarverksamhet inte är förenlig med lagen. Bestämmelserna motsvarar 18 § i lagen om fastighetsförmedlingsrörelser och rörelser för förmedling av hyreslägenheter och hyreslokaler.
Enligt 1 mom. ska landskapsregeringen förbjuda fastighetsmäklarverksamhet som i strid med denna lag utövas utan registrering. I allmänhet meddelas förbudet den sammanslutning eller annan näringsidkare som utövar fastighetsmäklarverksamheten. Förbudet ska också kunna meddelas så att det gäller en person som är anställd av en rörelse som utövar sådan verksamhet eller någon annan som agerar för dennes räkning, om det finns särskilda skäl till detta. Ett förbud som meddelas en person kan vara motiverat t.ex. om det finns skäl att anta att ett förbud som har meddelats ett företag kommer att kringgås genom att den förbjudna verksamheten fortgår i ett nytt företag (RP 61/2000 rd, s. 32). Ett beslut av landskapsregeringen är rättsligt bindande för den som utövar fastighetsmäklarverksamhet, varför det ska fattas skriftligen och delges parterna. Beslutet delges i den ordning som bestäms i förvaltningslagen. Landskapsregeringen ska höra parterna innan den utfärdar ett förbud. I enlighet med 15 § 3 mom. ska landskapsregeringen också föra in det förbud som avses i momentet i registret över fastighetsmäklarrörelser.
I 2 mom. anges att landskapsregeringen kan uppmana fastighetsmäklarrörelserna att uppfylla i lagen angivna skyldigheter inom en viss tid. Landskapsregeringen kan uppmana en fastighetsmäklarrörelse att inom en viss tid uppfylla sin skyldighet, om rörelsen har försummat skyldigheten enligt 12 § om hållandet av uppdragsdagboken och de handlingar som ansluter sig till den, 13 § om att hålla kundmedlen åtskilda från rörelsens övriga medel, 14 § 4 mom. om att anmäla ändringar i registeruppgifterna och ny ansvarig föreståndare eller den skyldighet att ge landskapsregeringen uppgifter som följer av 24 §. Om den ansvariga föreståndaren försummar någon av de skyldigheter som anges i 10 § kan landskapsregeringen ge fastighetsmäklarrörelsen en varning.
Om försummelserna är allvarliga eller om de upprepas trots uppmaning eller varning, kan landskapsregeringen enligt momentet förbjuda rörelsens verksamhet helt eller delvis under en viss tid. I allvarliga fall av försummelse kan landskapsregeringen således genast ge fastighetsmäklarrörelsen ett verksamhetsförbud för en viss tid. Den maximala längden för ett verksamhetsförbud är enligt momentet sex månader. Ett verksamhetsförbud för en viss tid kan vara motiverat t.ex. när en fastighetsmäklarrörelse helt har försummat att föra uppdragsdagbok eller har blandat samman kundmedlen med sina egna medel eller när den ansvariga föreståndaren trots varning upprepade gånger försummar sin övervakningsskyldighet. Landskapsregeringen kan beroende på försummelsernas art och omfattning förbjuda antingen rörelsens hela mäklarverksamhet eller en del av mäklarverksamheten. Också försummelser som har förekommit endast i en viss form av mäklarverksamheten kan inverka på innehållet i förbudsbeslutet. Till exempel kan landskapsregeringen meddela ett beslut om förbud så att det endast gäller en rörelses förmedling av hyreslägenheter och hyreslokaler, om försummelserna endast har förekommit i denna förmedlingsform.
Enligt 3 mom. kan landskapsregeringen förena ett förbud eller en uppmaning enligt denna paragraf med vite. Ett förbud enligt det första momentet ska dock förenas med vite, om inte detta av något särskilt skäl är onödigt. Eftersom avsikten med förbudet både enligt det första och andra momentet är att avbryta mäklarverksamhet som utövas i strid med lagens bestämmelser, är det motiverat att en kort tidsfrist ställs för iakttagandet av förbudet. I 3 mom. hänvisas till att närmare bestämmelser om vite finns i landskapslagen (2008:10) om tillämpning i landskapet Åland av viteslagen. Enligt 8 § i viteslagen ska vitesbeloppet bestämmas med beaktande av huvudförpliktelsens art och omfattning, den förpliktades betalningsförmåga och övriga omständigheter som inverkar på saken. På vitesbeloppet inverkar därmed åtminstone fastighetsmäklarverksamhetens omfattning och omsättningens storlek. Vitet ska såvitt möjligt dimensioneras så, att det effektivt hindrar att förbudet bryts.
I 4 mom. finns en informativ hänvisning till 16 § där det föreskrivs om på vilka grunder landskapsregeringen ska stryka en fastighetsmäklarrörelse ur det register över fastighetsmäklarrörelser som avses i 14 §. Strykningen ur registret är av avgörande betydelse eftersom enbart den rörelse som finns i registret har rätt att utöva fastighetsmäklarverksamhet på Åland. I 16 § 1 mom. 6 punkten ingår en grund för strykning ur registret som möjliggör strykning av rörelsen ur registret om försummelserna inte ens upphör efter att landskapsregeringen har gett ett i 26 § 2 mom. avsett tillfälligt verksamhetsförbud.
27 § Straffbestämmelser. Paragrafen motsvarar 20 § i lagen om fastighetsförmedlingsrörelser och rörelser för förmedling av hyreslägenheter och hyreslokaler. Enligt 1 mom. 1 punkten ska den som uppsåtligen eller av grov oaktsamhet, utan registrering utövar fastighetsmäklarverksamhet dömas för fastighetsmäklarförseelse. Hotet om straff utgörs av böter. Till bötesstraff ska också den kunna dömas som i strid med denna lag använder benämningen fastighetsmäklare eller förkortningen AFM. Enligt 2 punkten är bötesstraff påföljden också för ett brott mot 13 § som gäller hållande av kundmedlen åtskilda från rörelsens egna medel och förvarande av dem. Landskapsregeringen kan med vite förstärka ett förbud eller en uppmaning som den har gett med stöd av 26 §. För att det ska kunna förhindras att påföljderna överlappar varandra finns en bestämmelse i 2 mom. som anger att den som bryter mot ett förbud som har förstärkts med vite inte kan dömas till straff för samma gärning.
7 kap. Ikraftträdande- och övergångsbestämmelser
28 § Ikraftträdelsebestämmelser. Genom bestämmelsen i 1 mom. bemyndigas landskapsregeringen att i enlighet med 20 § 2 mom. i självstyrelselagen fatta beslut om tidpunkten för landskapslagens ikraftträdande. Landskapsregeringens strävar efter att kunna sätta i kraft lagen den 1 juni 2019.
Genom bestämmelsen i 2 mom. upphävs landskapsförordningen om fastighetsmäklare jämte ändringar i förordningen. Landskapsförordningen har ändrats en gång, genom landskapsförordningen (2008/50) om ändring av landskapsförordningen om fastighetsmäklare.
Enligt 3 mom. kan en sådan registeranmälan som avses i 5 § tas upp till behandling hos landskapsregeringen innan denna lag träder i kraft och den som har gjort anmälan kan registreras som fastighetsmäklarrörelse när denna lag träder i kraft. Genom bestämmelsen undviks att registeranmälningarna hopar sig vid landskapsregeringen i samband med att lagen träder i kraft.
29 § Övergångsbestämmelser. Enligt 1 mom. kan den som när denna lag träder i kraft utövar i lagen avsedd registreringspliktig fastighetsmäklarverksamhet fortsätta med sin verksamhet till dess landskapsregeringen har fattat ett beslut om införande i registret för fastighetsmäklarrörelser eller beslut om att inte göra sådan registrering. Detta förutsätter att i 5 § avsedd registeranmälan görs inom sex månader från ikraftträdandet. Syftet med bestämmelsen är att ge dem som utövar fastighetsmäklarverksamhet med stöd av de nuvarande bestämmelserna en skälig tid att sköta registreringen utan att verksamheten behöver avbrytas.
I 2 mom. föreslås övergångsbestämmelser med anledning av att kraven på yrkeskompetens enligt 17 § utvidgas till alla de personer som utför mäklaruppdrag hos fastighetsmäklarrörelsen. I 6 § 1 mom. 6 punkten föreskrivs att det är en förutsättning för registrering av en fastighetsmäklarrörelse att samtliga de personer som ska utföra mäklaruppdrag hos rörelsen har den yrkeskompetens som avses i 17 §. Samtidigt är rörelsens ansvariga föreståndare skyldig enligt 10 § 2 mom. att i den kontinuerliga verksamheten se till att de som utför mäklaruppdrag har denna yrkeskompetens. Eftersom dessa bestämmelser utgör en avsevärd utvidgning av kraven på yrkeskompetens anser landskapsregeringen att både de som redan idkar fastighetsmäklarverksamhet och de som avser påbörja sådan verksamhet behöver en rimlig tid för att skaffa yrkeskompetensen. Därtill ska de flesta redan verksamma fastighetsmäklares berättigade förväntningar tryggas genom att de med stöd av det tredje momentet förs in i fastighetsmäklarregistret.
Det krav på fastighetsmäklares yrkeskompetens som avses i 17 § ska tillämpas i förhållande till andra än de ansvariga föreståndarna först från och med den 1 januari 2021. Om man utgår från att landskapsregeringen kan sätta i kraft lagen den 1 juni 2019 har de personer som i dagsläget saknar den i 17 § föreskrivna yrkeskompetensen möjlighet att skaffa sig den under ett och ett halvt år. Samtidigt framgår ur bestämmelsen att övergångsperioden inte gäller de ansvariga föreståndarna. Orsaken till detta är att de ansvariga föreståndarna i dagsläget redan är föremål för kraven på yrkeskompetens enligt landskapsförordningen om fastighetsmäklare. I samma moment finns även ett klargörande om att det först från och med den 1 januari 2021 utgör en förutsättning för registrering av en fastighetsmäklarrörelse och utövandet av fastighetsmäklarverksamhet att de personer som utför mäklaruppdrag hos fastighetsmäklarrörelsen har den yrkeskompetens som avses i 17 §.
I 3 mom. föreskrivs att landskapsregeringen ska föra in i fastighetsmäklarregistret de personer som godkänts i det fastighetsmäklarprov som ordnats i enlighet med landskapsförordningen om fastighetsmäklare. Dessa personer ska anses ha den yrkeskompetens som förutsätts av fastighetsmäklare enligt 17 §. Dessa personer får också använda benämningen fastighetsmäklare eller förkortningen AFM. Avsikten med övergångsbestämmelsen är att trygga de berättigade förväntningarna för de som godkänts i de åländska fastighetsmäklarprov som ordnats i enlighet med landskapsförordningen om fastighetsmäklare. För att omfattas av övergångsbestämmelsen förutsätts inte att personen också ska ha avlagt fastighetsmäklarprovet i riket.
Enligt bestämmelsen ska även en person som när denna lag träder i kraft har varit verksam som fastighetsmäklare på Åland mer än fem år anses ha den yrkeskompetens som förutsätts av fastighetsmäklare enligt lagen. Bestämmelsen syftar till att beakta de berättigade förväntningarna hos de fåtal personer inom mäklarbranschen på Åland som skött mäklaruppdrag en längre tid men som inte avlagt det åländska fastighetsmäklarprovet. Det kan anses oskäligt att kravet på yrkeskompetens i praktiken kunde riskera möjligheten till verksamhetsutövning för dessa personer som ursprungligen gett sig in i branschen i tron att de inte omfattas av dylika krav. I bestämmelsen förutsätts att det lämnas in utredning som ligger till grund för att landskapsregeringen kan föra in personen i fastighetsmäklarregistret. Registrering förutsätter att utredningen visar att personen har totalt varit verksam som fastighetsmäklare på Åland mer än fem år.
Lagtext
Landskapsregeringen föreslår att följande lag antas.
L A N D S K A P S L A G
om fastighetsmäklarverksamhet
1 kap.
Allmänna bestämmelser
1 §
Tillämpningsområde och definitioner
Denna lag gäller utövande av fastighetsmäklarverksamhet på Åland.
Med fastighetsmäklarverksamhet avses i denna lag verksamhet där någon i syfte att få inkomst eller annan ekonomisk fördel sammanför avtalsparter
1) för överlåtelse av en fastighet eller en del av en sådan, en byggnad eller aktier eller andelar, vilka ger besittningsrätt till en viss fastighet eller en del av en sådan, en byggnad eller en lägenhet eller lokal, eller
2) för att få till stånd ett hyresavtal eller ett avtal om överlåtelse av annan nyttjanderätt till egendom som avses i 1 punkten.
Med fastighetsmäklarrörelse avses en enskild näringsidkare eller juridisk person som utövar fastighetsmäklarverksamhet och som har registrerats i enlighet med denna lag.
Med fastighetsmäklare avses en fysisk person som utövar fastighetsmäklarverksamhet för en registrerad fastighetsmäklarrörelse och som har registrerats i enlighet med denna lag.
2 §
Begränsningar i tillämpningsområdet
Denna lag tillämpas inte på
1) sporadisk fastighetsmäklarverksamhet, om verksamheten inte marknadsförs,
2) fastighetsmäklarverksamhet som anknyter till ett kreditinstituts affärsverksamhet enligt kreditinstitutslagen (FFS 610/2014),
3) advokatuppdrag eller andra uppdrag vars huvudsakliga syfte är något annat än fastighetsmäklarverksamhet,
4) förmedling av inkvartering som inkvarterings- eller resebyrårörelser tillhandahåller, samt
5) förmedling av nyttjanderätt till en fritidsbostad, om avtalet om nyttjanderätt ingås för högst sex månader.
3 §
Annan lagstiftning gällande fastighetsmäklarverksamhet
Om tillståndsplikt vid utövandet av näring på Åland föreskrivs i landskapslagen (1996:47) om rätt att utöva näring.
Om förhållandet mellan en fastighetsförmedlare och en konsument föreskrivs i lagen om förmedling av fastigheter och hyreslägenheter (FFS 1074/2000) och annan rikslagstiftning om konsumentskydd.
2 kap.
Rätt att utöva fastighetsmäklarverksamhet
4 §
Rätt att utöva fastighetsmäklarverksamhet
Fastighetsmäklarverksamhet får utövas endast av en fastighetsmäklarrörelse, antingen en enskild näringsidkare eller juridisk person, som har förts in i det register som avses i 14 §.
Enbart fastighetsmäklare som har den yrkeskompetens som avses i 17 § och som har förts in i det register som avses i 22 § får utföra mäklaruppdrag hos fastighetsmäklarrörelsen.
5 §
Registeranmälan
Den som har för avsikt att utöva fastighetsmäklarverksamhet ska göra en anmälan till landskapsregeringen för anteckning i det register över fastighetsmäklarrörelser som avses i 14 §.
I registeranmälan ska de uppgifter anges som avses i 15 § 1 mom. 1–5 punkten. Till anmälan ska fogas intyg över att den ansvariga föreståndaren och personer inom fastighetsmäklarrörelsen som ska utföra mäklaruppdrag har den yrkeskompetens som avses i 17 §. Till anmälan ska också fogas den ansvariga föreståndarens samtycke till uppgiften och en kopia av försäkringsbrevet för den försäkring som avses i 6 § 1 mom. 4 punkten.
För att bedöma anmälarens och den ansvariga föreståndarens tillförlitlighet ska landskapsregeringen före registreringen kräva att ett straffregisterutdrag enligt 6 § 2 mom. straffregisterlagen (FFS 770/1993) visas upp.
6 §
Förutsättningar för registrering
Landskapsregeringen ska registrera den som gjort en registeranmälan som avses i 5 § som fastighetsmäklarrörelse, om
1) anmälaren har rätt att utöva näring på Åland enligt landskapslagen om rätt att utöva näring,
2) anmälaren inte har försatts i konkurs och, när det är fråga om en fysisk person, har uppnått myndighetsåldern och inte har fått sin handlingsbehörighet begränsad,
3) anmälaren och den ansvariga föreståndaren är tillförlitlig,
4) anmälaren har en ansvarsförsäkring vars försäkringsbelopp med beaktande av fastighetsmäklarverksamhetens art och omfattning kan bedömas vara tillräckligt för att de skador som verksamheten eventuellt ger upphov till ska kunna ersättas och vilken till sina övriga villkor motsvarar sedvanlig försäkringspraxis i branschen,
5) anmälaren har anmält en ansvarig föreståndare som uppfyller kraven i 9 §, samt
6) de personer som ska utföra mäklaruppdrag hos fastighetsmäklarrörelsen har den yrkeskompetens som avses i 17 §.
Landskapsregeringen kan vägra registrering, om det med beaktande av omständigheterna är uppenbart att den som gjort anmälan har för avsikt att utöva fastighetsmäklarverksamheten som bulvan för någon annan.
7 §
Tillförlitlighet
Anmälaren och den ansvariga föreståndaren anses inte vara tillförlitlig i den mening som avses i 6 § 1 mom. 3 punkten, om
1) han eller hon genom en lagakraftvunnen dom under de senaste fem åren före bedömningen har dömts till fängelsestraff eller under de senaste tre åren före bedömningen har dömts till bötesstraff för ett brott som kan anses visa att han eller hon är uppenbart olämplig att utöva fastighetsmäklarverksamhet,
2) han eller hon annars genom sin tidigare verksamhet har visat sig vara uppenbart olämplig att utöva fastighetsmäklarverksamhet,
3) han eller hon under tre år före bedömningen upprepade gånger eller i betydande grad har försummat sina registrerings-, rapporterings- och betalningsåtaganden i anslutning till skatter, lagstadgade pensions-, olycksfalls- och arbetslöshetsförsäkringsavgifter, eller
4) han eller hon enligt utmätning eller någon annan utredning är oförmögen att svara för sina skulder.
Om den som gör anmälan är en juridisk person, gäller kravet på tillförlitlighet verkställande direktören och dennes ställföreträdare, medlemmar och suppleanter i styrelsen, medlemmar och suppleanter i förvaltningsrådet och jämförbara organ, ansvariga bolagsmän och andra som hör till den högsta ledningen och även dem som direkt eller indirekt innehar mer än 25 procent av aktierna i ett aktiebolag eller av den rösträtt som aktierna medför eller motsvarande ägande- eller bestämmanderätt i en annan sammanslutning.
3 kap.
Skyldigheter vid utövandet av fastighetsmäklarverksamhet
8 §
God fastighetsmäklarsed
Vid utövandet av fastighetsmäklarverksamhet ska god fastighetsmäklarsed iakttas. Bestämmelser om förfaranden som från konsumentsynpunkt är otillbörliga eller strider mot god sed finns även i 2 kap. i konsumentskyddslagen (FFS 38/1978).
9 §
Ansvarig föreståndare
En fastighetsmäklarrörelse ska ha en ansvarig föreståndare som har den yrkeskompetens som avses i 17 §.
Den ansvariga föreståndaren ska vara en myndig och tillförlitlig person, som inte har försatts i konkurs och vars handlingsbehörighet inte har begränsats.
10 §
Ansvariga föreståndarens skyldigheter
Den ansvariga föreståndaren är skyldig att se till att god fastighetsmäklarsed iakttas vid utövandet av fastighetsmäklarverksamheten och att verksamheten också i övrigt utövas lagenligt.
Den ansvariga föreståndaren ska också se till att de som utför mäklaruppdrag hos fastighetsmäklarrörelsen har den yrkeskompetens som avses i 17 §.
11 §
Ansvariga föreståndarens skadeståndsansvar
Fastighetsmäklarrörelsens uppdragsgivare, dennes motpart och andra personer har rätt att kräva ersättning av ansvariga föreståndaren för skada till följd av ett fel från fastighetsmäklarrörelsens sida, om felet eller skadan har berott på att ansvariga föreståndaren uppsåtligen eller av grov oaktsamhet har försummat en skyldighet som anges i 10 §. Denna bestämmelse begränsar inte den skadelidandes rätt att få ersättning för skadan av fastighetsmäklarrörelsen eller av någon annan ersättningsskyldig.
Om jämkning av skadeståndet samt om fördelningen av skadeståndsansvaret mellan två eller flera ersättningsskyldiga gäller vad som bestäms i 2 och 6 kap. skadeståndslagen (FFS 412/1974).
12 §
Uppdragsdagbok
I en fastighetsmäklarrörelse ska föras dagbok över mottagna uppdrag. I uppdragsdagboken ska antecknas uppdragsgivarens namn och adress, uppdragets ordningsnummer, innehåll, dagen då uppdraget mottagits och den tid det gäller. Om ett uppdrag förfaller eller återgår eller om dess innehåll ändras, ska en anteckning om detta göras i dagboken.
När ett uppdragsavtal har ingåtts ska i uppdragsdagboken utan dröjsmål införas uppgift om dagen avtalet ingicks, avtalsparternas namn, avtalsobjektet, köpesumman eller hyresbeloppet samt mäklararvodet.
Uppdragsdagboken, uppdragsavtalen jämte bilagor, anbudshandlingarna, broschyrer och andra handlingar som anknyter till ett uppdrag ska förvaras fem år från det uppdraget upphörde.
13 §
Kundmedel
Fastighetsmäklarrörelsen ska hålla kunders medel som har överlåtits i dess besittning åtskilda från fastighetsmäklarrörelsens egna medel. Kundmedlen ska deponeras på ett bankkonto eller förvaras på något annat tillförlitligt sätt.
4 kap.
Register över fastighetsmäklarrörelser
14 §
Register över fastighetsmäklarrörelser
Landskapsregeringen för ett register över fastighetsmäklarrörelser för att det ska kunna klarläggas vem som har rätt att utöva fastighetsmäklarverksamhet på Åland.
Var och en har rätt att få information om de uppgifter som har förts in i registret samt utdrag ur registret. Uppgifter om personbeteckningen lämnas endast ut i förenlighet med 15a § i landskapslagen (1977:72) om allmänna handlingars offentlighet.
Med undantag av personbeteckningen får på landskapsregeringens webbplats publiceras de uppgifter som ska ingå i registret över fastighetsmäklarrörelser. Den som registrerats har dock rätt att förbjuda att uppgifter som gäller honom eller henne publiceras på webbplatsen.
Ändringar i de uppgifter som har förts in i registret ska utan dröjsmål anmälas till landskapsregeringen. Byte av ansvarig föreståndare ska anmälas senast en månad efter att den föregående föreståndarens uppdrag har upphört.
15 §
Uppgifter i registret över fastighetsmäklarrörelser
I registret över fastighetsmäklarrörelser antecknas
1) en enskild näringsidkares fullständiga namn och personbeteckning eller, om sådan saknas, födelsetid samt firma, eventuell bifirma, företags- och organisationsnummer eller annan motsvarande beteckning och besöksadress till varje verksamhetsställe där fastighetsmäklarverksamheten utövas,
2) en juridisk persons firma, eventuella bifirma, företags- och organisationsnummer eller annan motsvarande beteckning och besöksadress till varje verksamhetsställe där fastighetsmäklarverksamheten utövas,
3) fullständigt namn och personbeteckning eller, om sådan saknas, födelsetid för de personer vars tillförlitlighet har kontrollerats i samband med handläggningen av registeranmälan,
4) ansvariga föreståndarens fullständiga namn och personbeteckning eller, om sådan saknas, födelsetid,
5) vem som meddelat ansvarsförsäkringen samt försäkringsbeloppet,
6) registerbeteckningen och datum för registreringen,
7) varningar samt sådana uppmaningar och förbud som har förstärkts med vite och som har meddelats fastighetsmäklarrörelsen med stöd av 26 § 2 eller 3 mom., samt
8) skälet till strykning ur registret samt tidpunkten då detta har skett.
Uppgift som avses i 1 mom. 7 punkten ska utplånas ur registret när tre år har förflutit från utgången av det år då tvångsmedlet i fråga påfördes.
I registret antecknas också uppgifter om dem som har meddelats ett förbud enligt 26 § 1 mom. att utöva fastighetsmäklarverksamhet utan registrering.
16 §
Strykning ur registret
Landskapsregeringen ska stryka en fastighetsmäklarrörelse ur registret, om
1) fastighetsmäklarrörelsen har upphört med sin verksamhet,
2) de förutsättningar för registrering som anges i 6 § 1 mom. 1–4 punkten inte längre uppfylls,
3) fastighetsmäklarrörelsen utövar fastighetsmäklarverksamheten som bulvan för någon annan,
4) de förutsättningar för registrering gällande ansvarig föreståndare som anges 6 § 1 mom. 5 punkten inte längre uppfylls och detta inte åtgärdas efter en skälig tidsfrist som landskapsregeringen ställer i en uppmaning,
5) de förutsättningar för registrering gällande anställdas yrkeskompetens som anges 6 § 1 mom. 6 punkten inte längre uppfylls och detta inte åtgärdas efter en skälig tidsfrist som landskapsregeringen ställer i en uppmaning, eller
6) det i fastighetsmäklarrörelsens eller dess ansvariga föreståndares verksamhet förekommer allvarliga eller upprepade försummelser och rörelsen med stöd av 26 § 2 mom. redan tidigare har meddelats ett verksamhetsförbud för viss tid.
Om fastighetsmäklarrörelsen har försatts i konkurs, kvarstår fastighetsmäklarrörelsen trots konkursen i registret i sex månader. Konkursboets förvaltare ska utan dröjsmål meddela landskapsregeringen att fastighetsmäklarrörelsen har försatts i konkurs.
5 kap.
Fastighetsmäklares yrkeskompetens
17 §
Krav på yrkeskompetens för fastighetsmäklare
Fastighetsmäklare som utövar fastighetsmäklarverksamhet på Åland ska ha tillräcklig yrkeskompetens. Fastighetsmäklare ska behärska den lagstiftning som behövs för att utöva verksamheten, ha kännedom om god fastighetsmäklarsed samt behärska de åtgärder som ett mäklaruppdrag kräver i praktiken.
Den yrkeskompetens som avses i 1 mom. ska visas genom
1) godkännande både i det fastighetsmäklarprov som avses i 20 § och i det fastighetsmäklarprov som avses i 5 § 3 mom. i lagen om fastighetsför-medlingsrörelser och rörelser för förmedling av hyreslägenheter och hyreslokaler (FFS 1075/2000), eller
2) avslutad högskoleutbildning med särskild inriktning på fastighetsmäklarverksamhet som motsvarar minst två års heltidsstudier alternativt examen inom juridisk fakultet vid universitet eller därmed jämförbar högskola som motsvarar minst fyra års heltidsstudier.
Landskapsregeringen kan besluta att de två fastighetsmäklarprov som avses i 2 mom. 1 punkten ersätts av endast det fastighetsmäklarprov som avses i 20 §. Landskapsregeringen kan fatta ett sådant beslut om
1) det prov som avses i 5 § 3 mom. i lagen om fastighetsförmedlingsrörelser och rörelser för förmedling av hyreslägenheter och hyreslokaler ordnas så att det inte är förenligt med vad som i annan lagstiftning föreskrivs om svenska språkets ställning,
2) de två fastighetsmäklarprov som avses i 2 mom. 1 punkten inte kan bilda en sådan ändamålsenlig helhet som möjliggör att den relevanta yrkeskompetens som avses i 1 mom. kan prövas, eller
3) av något annat vägande skäl.
Närmare bestämmelser om den utbildning som avses i 2 mom. 2 punkten och dess innehåll, inriktning och omfattning utfärdas genom landskapsförordning.
18 §
Benämning eller förkortning
Benämningen fastighetsmäklare eller förkortningen AFM får endast användas av den som uppfyller de krav på yrkeskompetens som avses i 17 §. Också en registrerad fastighetsmäklarrörelse får i sin firma eller verksamhet använda benämningen fastighetsmäklare eller förkortningen AFM.
19 §
Nämnden för mäklarprov
Landskapsregeringen tillsätter för fyra år i sänder en nämnd för mäklarprov. Nämnden har till uppgift att minst en gång i året, förutsatt att det finns ett behov av detta, ordna fastighetsmäklarprov enligt 20 §.
Nämnden består av en ordförande, en vice ordförande och en annan medlem samt personliga ersättare för var och en. En av nämndens medlemmar ska ha avlagt ha avlagt en examen inom juridisk fakultet vid universitet eller därmed jämförbar högskola, som är erkänd av nationell utbildningsmyndighet och som motsvarar minst fyra års heltidsstudier.
Nämnden är beslutför när minst två medlemmar är närvarande. Vid omröstning i ett ärende blir majoritetens åsikt nämndens beslut. Faller rösterna lika blir den åsikt som ordföranden har omfattat beslut i saken.
Landskapsregeringen svarar för kostnaderna för den verksamhet som bedrivs av nämnden och fastställer grunderna för medlemmarnas arvoden. Landskapsregeringen har rätt att ta ut en avgift för deltagande i mäklarprovet. Avgifterna får högst motsvara kostnaderna för ordnandet av provet.
20 §
Fastighetsmäklarprov
Nämnden för mäklarprov fastställer en förteckning över den lagstiftning, litteratur och det övriga material som frågorna i fastighetsmäklarprovet baserar sig på.
Tidpunkten och platsen för fastighetsmäklarprov bestäms av nämnden för mäklarprov. Meddelande om provet ska läggas ut på landskapsregeringens webbplats senast två månader före provdagen i enlighet med vad som föreskrivs om offentlig delgivning i förvaltningslagen (2008:9) för landskapet Åland.
Anvisningarna för anmälan till och deltagande i provet samt förteckningen enligt 1 mom. ska publiceras på landskapsregeringens webbplats senast två månader före provdagen.
Närmare bestämmelser om ordnandet av och innehållet i fastighetsmäklarprovet kan vid behov utfärdas genom landskapsförordning.
21 §
Sökande av ändring i beslut av nämnden för mäklarprov
Beslut som nämnden för mäklarprov har fattat med stöd av denna lag får överklagas hos Ålands förvaltningsdomstol.
22 §
Fastighetsmäklarregister
Landskapsregeringen för ett register över de fastighetsmäklare som har den yrkeskompetens som avses i 17 § och som har rätt att utföra mäklaruppdrag hos fastighetsmäklarrörelsen. Fastighetsmäklarrörelserna ska anmäla till landskapsregeringen för registrering de personer som utför mäklaruppdrag hos rörelsen.
I fastighetsmäklarregistret antecknas och bevaras varaktigt
1) namnen på de personer som avlagt de fastighetsmäklarprov som avses i 17 § 2 mom. 1 punkten och personernas personbeteckningar, hemkommuner, adresser samt uppgift om tidpunkten för när proven avlades,
2) namnen på de personer som har den utbildning som avses i 17 § 2 mom. 2 punkten och personernas personbeteckningar, hemkommuner, adresser samt grundläggande uppgifter om utbildningen.
Var och en har rätt att få information om de uppgifter som har förts in i registret samt utdrag ur registret. Uppgifter om personbeteckningen lämnas endast ut i förenlighet med 15a § i landskapslagen om allmänna handlingars offentlighet.
Med undantag av personbeteckningen och adressen får på landskapsregeringens webbplats publiceras de uppgifter som ska ingå i fastighetsmäklarregistret. Den som registrerats har dock rätt att förbjuda att uppgifter som gäller honom eller henne publiceras på webbplatsen.
6 kap.
Tillsynsmyndighet och sanktioner
23 §
Tillsynsmyndighet
Tillsyn över efterlevnaden av denna lag utövas av landskapsregeringen.
24 §
Tillsynsmyndighetens rätt att få uppgifter
Utan hinder av sekretessbestämmelserna ska en fastighetsmäklarrörelse på begäran ge landskapsregeringen uppdragsdagboken och de handlingar som hör till den samt övriga handlingar och uppgifter som behövs för tillsynen.
25 §
Sökande av ändring i tillsynsmyndighetens beslut
Besvär över lagligheten av landskapsregeringens beslut får anföras hos högsta förvaltningsdomstolen.
Beslut enligt denna lag om strykning ur registret enligt 16 § och verksamhetsförbud för viss tid enligt 26 § 2 mom. ska iakttas även om de överklagas, om inte besvärsmyndigheten bestämmer något annat.
26 §
Tvångsmedel
Landskapsregeringen ska förbjuda fastighetsmäklarverksamhet som i strid med denna lag utövas utan registrering. Om det finns särskilda skäl till detta, kan förbudet också meddelas så att det gäller en person som är anställd av en rörelse som utövar sådan verksamhet eller någon annan som agerar för dennes räkning.
Om fastighetsmäklarrörelsen försummar något som bestäms i 12 eller 13 §§, 14 § 4 mom. eller en skyldighet som följer av 24 § kan landskapsregeringen uppmana fastighetsmäklarrörelsen att uppfylla sin skyldighet inom en viss tid. Om den ansvariga föreståndaren försummar en skyldighet som anges i 10 § kan landskapsregeringen ge fastighetsmäklarrörelsen en varning. Om försummelserna är allvarliga eller om de upprepas trots uppmaning eller varning, kan landskapsregeringen förbjuda fastighetsmäklarrörelsens verksamhet helt eller delvis för viss tid, dock för längst sex månader.
Landskapsregeringen kan förena ett förbud eller en uppmaning enligt denna paragraf med vite. Ett förbud enligt 1 mom. ska dock förenas med vite, om inte detta av något särskilt skäl är onödigt. Närmare bestämmelser om vite finns i landskapslagen (2008:10) om tillämpning i landskapet Åland av viteslagen.
I 16 § föreskrivs om på vilka grunder landskapsregeringen ska stryka en fastighetsmäklarrörelse ur det register över fastighetsmäklarrörelser som avses i 14 §.
Straffbestämmelser
Den som uppsåtligen eller av grov oaktsamhet
1) utan registrering utövar fastighetsmäklarverksamhet eller i strid med denna lag använder benämningen fastighetsmäklare eller förkortningen AFM, eller
2) bryter mot bestämmelserna i 13 § om att kundmedlen ska hållas åtskilda från övriga medel,
ska, om inte strängare straff för gärningen bestäms någon annanstans i lag, för fastighetsmäklarförseelse dömas till böter.
Den som bryter mot ett förbud eller en uppmaning som har meddelats med stöd av 26 § och förstärkts med vite kan inte dömas till straff för samma gärning.
7 kap.
Ikraftträdande- och övergångsbestämmelser
28 §
Ikraftträdelsebestämmelser
Denna lag träder i kraft den
Genom denna lag upphävs landskapsförordningen (1996:48) om fastighetsmäklare jämte ändringar.
En registeranmälan kan tas upp till behandling innan denna lag träder i kraft och den som har gjort anmälan kan registreras som fastighetsmäklarrörelse när denna lag träder i kraft.
29 §
Övergångsbestämmelser
Den som när denna lag träder i kraft utövar verksamhet som enligt denna lag förutsätter införande i det register över fastighetsmäklarrörelser som avses i 14 § får fortsätta med sin verksamhet till dess beslut om införande i registret har fattats, om den registeranmälan som avses i 5 § görs inom sex månader från ikraftträdandet.
Det krav på fastighetsmäklares yrkeskompetens som avses i 17 § ska tillämpas i förhållande till andra än de ansvariga föreståndarna först från och med den 1 januari 2021. Från och med den 1 januari 2021 utgör det en förutsättning för registrering av en fastighetsmäklarrörelse och utövandet av fastighetsmäklarverksamhet att de personer som utför mäklaruppdrag hos fastighetsmäklarrörelsen uppfyller det krav på fastighetsmäklares yrkeskompetens som avses i 17 §.
Landskapsregeringen ska föra in i det fastighetsmäklarregister som avses i 22 § de personer som godkänts i det fastighetsmäklarprov som ordnats i enlighet med landskapsförordningen om fastighetsmäklare. Dessa personer ska anses ha den yrkeskompetens som avses i 17 § i denna lag. Det samma gäller en person som när denna lag träder i kraft har varit verksam som fastighetsmäklare på Åland mer än fem år och personen har lämnat in utredning till landskapsregeringen om detta.
| Mariehamn den 6 september 2018
| |
| L a n t r å d | Katrin Sjögren |
|
Föredragande minister | Nina Fellman |
[1] Enkel fråga nr 1/2008–2009. Se landskapsregeringens beslut 22.3.2005, dnr K12/04/1/9, 205 K12.
[2] Landskapsregeringens beslut 29.5.2012. ÅLR 2011/8242, 236–238 K12.
[3] ÅSUB. Fastighetsöverlåtelser 2017. 4.4.2018.
[4] ÅSUB. Byggande 2015:2, 14.12.2015.
[5] ÅSUB. Boende 2017:1, 5.12.2017.
[6] Se särskilt dom Vlassopoulou, C‑340/89, EU:C:1991:193 och dom Peśla, C‑345/08, EU:C:2009:771.
[7] Se dom Fernández de Bobadilla, C‑234/97, EU:C:1999:367, punkt 31 och dom Dreessen, C‑31/00, EU:C:2002:35, punkt 24.
[8] Rapport till kommissionen 22.12.2009, dnr K16/07/01/4.
[9] Yrkeskvalifikationsdirektivet har ändrats genom Europaparlamentets och rådets direktiv 2013/55/EU av den 20 november 2013 om ändring av direktiv 2005/36/EG om erkännande av yrkeskvalifikationer och förordning (EU) nr 1024/2012 om administrativt samarbete genom informationssystemet för den inre marknaden.
[10] LF nr 9/2016–2017, s. 19.
[11] COM (2016) 820 final.
[12] COM (2016) 822 final.
[13] Lag om ändring av lagen om fastighetsförmedlingsrörelser och rörelser för förmedling av hyreslägenheter och hyreslokaler (FFS 279/2013). Se RP 196/2012 rd.
[14] Lagen om ändring av 7 kap. 1 § i lagen om förhindrande av penningtvätt och av finansiering av terrorism (FFS 401/2018). RP 23/2018 rd.
[15] Republikens presidents förordning om skötseln på Åland av vissa uppgifter enligt lagen om förhindrande av penningtvätt och av finansiering av terrorism (FFS 500/2018).
[16] Justitieombudsman Petri Jääskeläinens beslut 8.12.2016. Dnr 146/2/15. Likabehandling förverkligas inte i kraven för mäklarprovet.
[17] Den svenskspråkiga versionen finns tillgänglig på förbundets hemsida: http://www.kvkl.fi/templates//anvisning-om-god-formedlingssed-11.10.2017.pdf
[18] Fastighetsmäklarlagen (2011:666). Prop. 2010/11:15, bet. 2010/11:CU12.
[19] COM (2016) 820 final.
[20] Självstyrelselagen (1952:5) för Åland. Enligt förarbetena skulle inskränkningarna ”skänka ålandsbefolkningen full trygghet på nationalitetsskyddets område”. RP 100/1946, s. 3.
[21] 3 § i lagen angående rättighet att idka näring (FFS 122/1919) innehåller en förteckning över sådana reglementerade näringar i riket.
[22] Högsta domstolens utlåtande 19.6.1979. Dnr 1785.
[23] Högsta domstolens utlåtande 20.6.1984. Dnr 2203.
[24] Högsta domstolens utlåtande 16.9.2011, OH 2011/178.
[25] Ålandsdelegationens utlåtande nr 18/15, 2.6.2015.
[26] Dom Gebhard, C-55/94, EU:C:1995:411, punkt 36.
[27] Se dom Kraus, C-19/92, EU:C:1993:125, punkt 32; domen i målet Gebhard, punkt 37, och dom Haim, C-424/97, EU:C:2000:357, punkt 57.
[28] Högsta förvaltningsdomstolen har i ett enskilt ärende gällande rätten att utöva näring på Åland prövat om det förekom sådan inskränkning som är förbjuden enligt Ålandsprotokollet. Se HFD:2013:34.
[29] Se landskapsregeringens beslut 29.5.2012, ÅLR 2011/8242, 236–238 K12.
[30] Utbildningsstyrelsen har fastställt grunder för yrkesexamen inom fastighetsförmedling. Utbildningsstyrelsens föreskrift 9/011/2005.
[31] Se 6 § 3 mom. i fastighetsmäklarlagen. Enligt 15 § i fastighetsmäklarförordningen (2011:668) ska utbildningen omfatta fastighetsförmedling, fastighetsrätt och annan civilrätt, skatterätt, ekonomi, byggnadsteknik samt fastighetsvärdering.
[32] COM (2016) 820 final, s. 25.
[33] Enkel fråga nr 1/2008–2009 och landskapsregeringens beslut 22.3.2005 (dnr K12/04/1/9, 205 K12).
[34] För tillfället är examensavgiften för rikets fastighetsmäklarprov 230 €.
[35] HFD 29.08.2003/1990. Se även HD:2015:72.
[36] Biträdande justitieombudsmannens beslut 11.6.2008, dnr 3232/4/06.
[37] Normer av samma slag finns även i annan konsumentlagstiftning, t.ex. i 2 kap. 1 § i konsumentskyddslagen föreskrivs att marknadsföring inte får strida mot god sed och vid marknadsföring får det inte tillämpas förfaranden som är otillbörliga mot konsumenterna.
[38] Utbildning finns på fastighetsmäklarprogrammet vid bl.a. högskolan i Gävle, Malmö, och Trollhättan. Högskolan i Karlstad har programmet Fastighetsekonomi som ger behörighet som fastighetsmäklare. På Luleå tekniska universitet erbjuds 2-årigt fastighetsmäklarprogrammet. KTH i Haninge ger utbildningen Fastighetsutveckling med fastighetsförmedling. En annan väg att gå är genom att läsa fristående högskolekurser och på det sättet att sätta ihop en egen utbildning.
[39] Den teoretiska utbildningen ska vara inom kunskapsområdena fastighetsförmedling, civilrätt, fastighetsrätt, skatterätt, ekonomi, byggnadsteknik och fastighetsvärdering. Utbildningen ska omfatta minst 120 högskolepoäng.
[40] Utbildningsstyrelsens föreskrift 9/011/2005.
[41] Se även GrUB 7/2002 rd, s. 7.
[42] För liknande motivering gällande varaktigt bevarande av uppgifter i rikets register över dem som avlagt mäklarprov, se RP 196/2012 rd, s. 16.