Sedan den nuvarande landskapslagen om bostadsproduktion antagits har endast att fåtal lån för hyresbostäder beviljats. Bostadspolitiken har i stället huvudsakligen gått ut på att bevilja räntestöd. Räntestödslånet, vilket funnits sedan 1999, har å sin sida konstaterats förorsaka svårigheter på så sätt att hyresbolagen inte kunnat prestera tillräckliga säkerheter för lånet för att uppnå en acceptabel hyresnivå. Problemet accentueras vid främst stora lån varvid låntagaren måste prestera stora tilläggssäkerheter för att undvika sämre räntevillkor. Räntestödslån beviljas för närvarande för en tid på högst 35 år. I och med att hela den tiden är nödvändig för återbetalandet av lånet medför detta även att eventuella problem under lånetiden inte automatiskt går att omförhandla med banken. Under sådana omständigheter kommer en eventuell omförhandling av lånevillkoren att medföra att kostnaderna för låneskötsel blir ännu högre utan att lånetiden fördenskull förlängs. Systemet med räntestöd medför dessutom en direkt kostnad som är allt svårare för landskapet att förutsäga över tiden, något som inte kan anses hållbart i längden. Ett hyresbostadslån med räntestöd förorsakar, under de 35 år lånet löper, landskapet kostnader motsvarande 50-55 procent av lånets belopp. Ett lån på 5 miljoner euro (ca 30 miljoner mark) medför således 2,5 miljoner euro (ca 15 miljoner mark) i utgifter i form av räntestöd under lånetiden. Om landskapet övertar utlåningen från bankerna beräknas detta inte medföra någon större ökning av arbetsbördan hos landskapet jämfört med räntestödssystemet, lånen är inte så många till antalet men istället desto större.

För närvarande kan hyrebostadslån beviljas för högst 90 procent av lånevärdet samt för högst 35 år. Låneformen har hittills varit enhetslån, vilket betyder att en årsavgift innehållande ränta och amortering fastställs vid lånets beviljande. Årsavgiftens belopp skrivs sedan upp årligen med högst förändringen i konsumentprisindex. Den första årsavgiften har beräknats på 3,5 procent av lånebeloppet och genom en uppskrivning av årsavgiften från år till år blir lånet på så sätt dyrare nominellt sett över tiden. Enhetslån togs fram under en tid med högre inflation och har visat sig medföra problem i tider med låg inflation, något som i praktiken innebär att lånet på detta sätt inte hinner betalas av på 35 år. Enhetslånen har dessutom upplevts föråldrade till strukturen och svåra att administrera, en förnyelse är således aktuell.

Om landskapsstyrelsen i dag skulle bevilja ett enhetslån måste å ena sidan årskostnaden uppgå till ca 3,8 - 4,0 procent av lånebeloppet för att låntagaren överhuvudtaget skall hinna betala bort lånet på 35 år. Å andra sidan ligger smärtgränsen för vad som är möjligt att sätta på låneskötsel och fortfarande ha pengar över till normal drift och underhåll på 4,0 procent. Detta medför att hyresnivån ligger på eller över 10 euro/m² (60 mk/m²).

En förkortning av lånetiden är följaktligen inte aktuell, ett lån för ett större nybygge kräver en återbetalningstid på 35 år. Ifall det uppstår ekonomiska problem vilka är att hänföra till hyreshuset finns det med nuvarande lånetid emellertid inte utrymme att förlänga lånet. Återbetalningstiden fastställs till 35 år vid tidpunkten för lånelyftet och någon framtida eventuell tidsförlängning utöver de ursprungligen stipulerade 35 åren är för närvarande inte möjlig. Ifall det uppstår problem med lånebetalningen kan förvisso uppskov ges, men det leder enbart till att amorteringarna under tiden efter det att uppskovet löpt ut måste bli ännu större än under tiden innan uppskovet beviljades. För att inte hyresnivån över tiden skall bli för hög vore det bättre att kunna bevilja uppskov och därmed även en förlängning av lånetiden.

En förlängning av den maximala lånetiden med 10 år skulle dock inte medföra att lånen automatiskt beviljades på 45 år utan att lånets återbetalningstid fortsättningsvis fastställs till ungefär 35 år. Fördelen med ett sådant låneupplägg är att landskapet vid t.ex. en kraftigare räntestegring eller ett oförutsett repareringsbehov kan medge en förlängning av lånetiden med bibehållen årskostnad och på så sätt undvika att sätta de högre kostnaderna direkt på hyresgästen. En räntestegring i början av lånetiden kan i annat fall medföra en hyreshöjning med ca 1 euro/m² (6 mk/m²) och månad. Skillnaden i kapitalhyra mellan lånetider på 35 och 45 år är ca 1 euro/m² (6 mk/m²). Ju längre tid som går innan reserven, d.v.s. de 10 sista åren, behöver utnyttjas, desto bättre räcker den till. Längre lånetid möjliggör lägre finansieringskostnader och därmed en lägre långsiktig hyresnivå för de boende. En längre möjlig lånetid kombinerad med ett totalt moderniserat låneupplägg, med oförändrade annuiteter beaktande lånetiden, medför en stabil hyresutveckling på en för de boende rimlig nivå samt en bättre möjlighet för låntagarna att förutse och planera sina framtida kostnader för lånet. Förnyelsen krävs även för att få fart på byggandet i landskapets rand- och skärgårdskommuner, där det inte byggts tillräckligt med nya bostäder under de senaste två åren, trots bostadsbrist i nio av de tolv rand- och skärgårdskommunerna. För att kunna dra maximal nytta av en ny bostadspolitik med betoning på direkta lån behöver således den maximala lånetiden för hyresbostadslån ändras så att den skall kunna uppgå till 45 år.

Landskapsstyrelsen föreslår därför att 16 § 1 mom. bostadsproduktionslagen ändras så att hyresbostadslån kan beviljas för en tid på 45 år.

2. Förslagets verkningar

Förslaget medför inga ekonomiska eller organisatoriska ändringar och påverkar inte heller miljön eller jämställdheten mellan könen.

Lagtext

Landskapsstyrelsen föreslår att följande lag antas.

L A N D S K A P S L A G
om ändring av 16 § landskapslagen om bostadsproduktion

I enlighet med lagtingets beslut ändras 16 § 1 mom. landskapslagen den 24 juni 1999 om bostadsproduktion (40/1999) som följer:

16 §

Belåning och lånetid

Hyresbostadslån beviljas för högst 90 procent av lånevärdet. Hyresbostadslån beviljas för högst 45 år.

- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

__________________

Denna lag träder i kraft den

__________________

Mariehamn den 17 januari 2002

L a n t r å d

Roger Nordlund

Föredragande ledamot

Runar Karlsson

Parallelltexter

Parallelltexter till landskapsstyrelsens framställning 13/2001-2002

Framställning 13/2001-2002

Ålands lagting

Genvägar

Kontaktuppgifter